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银天下集团虹桥项目 市场策划报告;Part. 1 我们对项目理解;一 虹桥商务区功能定位;上海虹桥商务区是上海市“十二五”期间重点发展区域，是上海立足全局的重大战略决策。依托虹桥枢纽、国家会展中心等大型功能性项目，上海虹桥商务区将建设成为服务长三角地区的商务中心和大型综合交通枢纽；将是我国东部沿海地区、长江三角洲地区重要的城市综合交通枢纽；贯彻国家战略，促进上海服务全国、服务长江流域、服务长三角，进一步促进上海国际贸易中心建设的重要载体；上海重要的现代服务业集聚区。;上海虹桥商务区总占地面积86.6平方公里，涉及闵行、长宁、青浦、嘉定四个区。其中，主功能区面积26平方公里，扩展功能区占地60平方公里。目前重点开发的为核心区4.7平方公里，包括1平方公里的国家会展中心项目。核心区开发规模约为地上500万平方米，地下280万平方米。根据规划，2022年商务功能核心区年生产总值将达到100亿元；2022年将超过150亿元。;上海虹桥商务区作为一个完整的功能区域，包括主体功能区（总用地面积约26.3平方公里）和商务拓展区（虹桥枢纽周边约60平方公里的区域）两大块。以地理位置划分，分为核心功能区（4.8平方公里）、东虹桥片区、北虹桥片区、南虹桥片区、西虹桥片区。 ;二 西虹桥商务区集聚去功能定位;结合 “以会展为中心、以商务为主、商业为辅”的发展战略，西虹桥商贸商务集聚区“十二五”期间产业总体布局定位于“一核，两区”。其中“一核”为国家会展中心以及配套产业集聚区，“两区”为西部总部基地与商贸金融服务集聚区和北部蟠龙文化休闲与创意产业集聚区。 ;国家会展中心以及配套产业集聚区是依托国家商务部、上海市部市合作的国家大型会展项目，重点发展以大型国家级国际综合性会展为主导，专业型会展为基础的会展服务业；同时在周边积极发展会展配套相关产业，如酒店、宾馆、高端办公与商业等。重点打造成为与国际会展中心城市地位相匹配的大型综合性国家会展之都，具有较大国际影响力的国际会展区。 ;国家会展中心鸟瞰图;西部总部基地和现代金融服务业集聚区是依托国家会展项目落地，集???国家商务部下属贸易职能机构、WTO贸易职能机构、行业协会、会展中介组织。重点引进世界500强企业的亚太区总部、大中华地区总部、功能性总部机构，以及长三角以及国内知名企业总部经济，构建特色总部经济园区充分发挥绿色总部经济的内聚效应和扩散效应，提升西虹桥在长三角区域的辐射力和影响力，提升区域国际化水平以及价值链整合和控制能力，与虹桥商务区核心功能区联合打造成上海西部地区增长极。同时，积极发展现代金融服务业，导入高端金融培训、担保、第三方支付、第三方结算、金融服务外包、贸易金融链、VC、PE等金融服务产业业态，构建高端现代金融服务业的集聚区。 北部蟠龙文化休闲与创意产业集聚区是以蟠龙古镇区为主题，构建蟠龙文化休闲商业区，为西虹桥区域提供文化休闲支撑。双联路以北区域，以生产性服务业发展模式，主要发展以电子商务、互联网经济、商业设计等为主导的创意产业，形成独具特色的西虹桥创意产业园。 ;西虹桥商务区开发进程;西虹桥商贸商务集聚区内各项基础配套条件也日渐成熟。交通方面具有三纵四横的路网体系（包括G15沈海高速、蟠龙路、诸光路以及北青公路、菘泽大道、沪青平公路和G50沪渝高速），同时区域内将规划建设三条轨道交通：2号线、17号线和23号线，交通条件非常便利。集聚区周边已形成三个优质居住功能区：西虹桥南部低密度特色住宅区、华漕镇区以及金丰国际社区，满足中高端人士居住需求；并拥有德法学校、蒙特梭利幼儿园、西华国际学校、上海美国学校、英国国际学校等较为成熟的国际教育资源和上海国家会计学院等高等院校；集聚区周边还具有家乐福、百安居等生活配套商业和相关医疗配套资源。 ;四虹桥商务核心区及拓展区土地出让市场分析;西虹桥商务区中绿地项目（一期）已经完成施工许可证办理，目前主体结构已经完成85%，预计2022年办公和酒店部分建成并投入运营，2022年底全部建成。中建八局力诺总部项目一期已经完成施工许可证办理，项目主体结构已经完成80%，住宅区域已部分完成结构封顶，计划2022年初进行预售。联美集团项目正在进行方案设计。17号线蟠龙路地铁上盖13-02地块已出让，由上海博万兰韵投资有限公司竞得，占地面积4.3公顷，土地出让金6.1亿。徐南路北侧08-02住宅地块已在市规划土地局走流程，即将挂牌，占地面积约2.5公顷，建筑面积约4万平方米。;;五 虹桥商务核心区重点项目市场调研;六 虹桥商务区在售项目市场调研;在售项目 虹桥绿谷 虹桥商务区核心区一期08地块，虹桥商务区核心区一期的南端门户。东至申贵路、南至建虹路（原义虹路）、西至申滨路、北至甬虹路。虹桥绿谷项目地上建筑为7-9层，地下为三层，以申长路分为东西两个街区。东