“数码城”工作可行性研究报告材料.docVIP

word word PAGE / NUMPAGES word “XXXX·数码城〞可行性研究报告 目 录 第一局部：前言 第二局部：项目概况 第三局部：市场分析 第四局部：项目定位 第五局部：营销推广策略 3. 广告策略 第六局部：经营管理初步设想 第一局部、前 言 “沅有芷兮澧有兰〞，善卷尝施德，屈子曾行吟。 美丽柳城，潇湘某某，一颗耀眼的城市明珠，正在沅江江畔冉冉升起，其经济开展的无穷潜力也正在吸引着八方商贾的眼光和投资，从广宇商务楼的崛起到平和商业的震撼登场；从步步高超市的飞速扩X到家润多的宾客盈门再到春天百货的开X；还有“金钻广场〞的步行街商圈生活和“金色晓岛〞的岛居生活……等等一切，似乎都在昭示着这样一个存在，某某——这个全域X围内的三线城市，正挟风雷之势，在智慧的操控中稳健而理性的开展，它势必成为在湖湘大地与长、株、潭争辉的另一颗夺目明珠。 纵观某某楼市，虽然说给人的表象是风光无限，但细察之下，却发现大家根本都处在同一个概念和水平之中，并没有一个通过市场层面的操作来展现某某楼市时尚性、国际化走向的引领性意义的概念楼盘的出现。如商务建筑〔投资中最具保值性的地产项目〕方面，当大型商务旗舰店、商务MALL遍地开花时，某某却依然在传统的开发、投资模式中愈行愈远。随着市民生活质量的提高，商务竞争的激烈演进，某某现在亟需一种能引领某某商务开发、投资模式的概念性、纯商务建筑，将某某地产开发的整体行业水平推进到一个新的高度。而在这个概念的领域，适合、引领市民在科技前沿消费的现代潮流购物场所，比如数码城〔非传统的电脑城〕就成了一个浮出水面的市场空白。 策划方案表现的最终结果，就是为了去繁就简，去伪存真，绕开障碍，直击要害。因此，本方案其实最需要解决的两个问题就是： 一、 找准XXXX数码城的目标消费群体，针对该群体，展开集束广告攻势； 二、 坚决走差异化道路，在项目规划、销售后期店铺经营等方面，创造自己的特色并保持旺沛人气，树立长久品牌。 第二局部、项 目 概 况 一、项目所在地：项目位于某某市XX中路与XX街交汇处，原某某市XX大楼。 二、位置描述：XXXXXXXXXX 三、项目主要以商业功能为主导，总建筑面积为1.8万平方米，由两栋6层商业大楼组合而成，A栋建筑面积1.2万平米,B栋建筑面积6千平米,整体建筑为框架结构。整体规划以新颖、时尚为导向，现代化为目标。 四、商业特征：本区域是某某市商业的黄金地段，步行街的延续，人流的集中地。 五、项目沿革：XXXX数码城是某某XX房地产综合开发某某投资开发的项目。XX房产是1996年成立的。 第三局部、市场分析 一、某某市商务物业市场分析 市场现状： 1、商业面积 某某目前共有商务楼建筑面积——，以目前某某城市人口总数——万计，人均占有商务楼面积为——，在湘西北处于领先水平。但是，与省会某某相比，仅仅为某某的60%。考虑到某某对于整个湘北乃至某某某某市场的影响，这还具有较大的开展潜力。 2、商圈饱和度 某某地处湘西北腹地的地理位置决定了她的商业辐射力。某某的商品市场经过多年的开展，逐渐形成了以武陵广场为中心的商业布局，对整个某某乃至湘西北产生巨大的商业影响。 在目前的某某城区，主要的商业活动围绕武陵广场商业区、火车站附近市场、汽车南站市场、汽车北站市场、甘露寺市场五大商圈展开，这五大商圈的商务流通量占到了全市商务流量的80%。五大商圈的比拟如下： 商圈 人流量 年销售额 市场定位 目标市场 饱和度 武陵广场 10万 中高档商品 零售为主 城区居民 外地游客 未饱和 火车站 批发为主 外地客商 未饱和 汽车南站 批零兼营 农村居民 周边客商 接近饱和 汽车北站 中低挡商品 零售为主 城区居民 饱和 甘露寺 批零兼营 农村居民 外地客商 接近饱和 3、租金水平 城区5大中心商圈的独立商铺租金价格在30-500元/平米·月〔商圈中心区域〕，平均租金价格在50-200元/平米·月之间。 整体出租的大型商业物业租金水平在15-40元/平米·月〔建筑面积〕，物业口岸条件对租金水平有非常明显的影响；此外，不同业态由于营业额和利润水平不同，对租金的承受能力也有比拟明显的差异。 综合近几年的开展趋势，无论是大型商业物业或是独立商铺，租金水平都呈稳中有升的态势。 4、销售价格： 各大商圈的商铺售价在1-5万/平米〔使用面积〕之间，中心区域旺铺售价集中在2-5万元这一区间。 5、主要客户来源： 目前某某商务楼市场还主要停留在较低层次的商铺租售阶段，主要客户为零售商、品牌代理商与少量厂家直销。 市场分析： 1，商业中心的群集效应逐渐显现。围绕五大商圈，依靠步行街、武陵大道等商业街的辐射作用， 现代的商务交流越来越依赖商业中心的群集效应、。可以