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农村房屋买卖案例 农村房屋买卖合同效力的认定：罗琪发布时间：2012-12-20 15:10:10问题提出：随着城市化进程加快，拆迁力度加大，补偿数额宏大，农村房屋买卖合同引起的利益纠纷不断突显出来。有些是几年前发生的买卖行为，有些甚至是十几、几十年前的买卖行为；购置者中有本村或外村村民，也有的是城镇非农业户口居民；出卖方中有的仍在农村生活，有的本身也已经成为城镇非农业户口居民。农村房屋买卖合同是否有效，如何解决“过户手续〞“房地不全都〞等问题，尚无统一、详细的法律可以引用，而《土地管理法》、国家政策与《合同法》及相关司法说明又规定不一，导致在司法理论中判决千差万别。此类案件的处理必将产生导向作用，不管判决是否有效，必将会导致大量的诉讼。简要案情：2001年6月，杨某〔原始获得宅基地〕与郑某〔城镇户口〕签订《买卖房屋协议书》，商定：杨某将自己名下房屋独院一座卖给郑某，房价8万元，郑某一次性付清，双方一手交钱，一手交宅基用法证〔地号02－03－0156〕。合同签订后，郑某于2001年6月12日将房款交于杨某，杨某将该房屋交付郑某，双方已实际履行。2006年11月7日郑某与其妻张某〔农村户口〕将户口迁至现住址。2009年杨某诉至法院，以农村房屋不能买卖为由，主见《买卖房屋协议书》无效。争议焦点：农村房屋买卖是否有效？分歧看法：由于涉及农村房屋买卖合同是否有效，如何解决“过户手续〞“房地不全都〞等问题，尚无统一、详细的法律可以引用，而《土地管理法》、国家政策与《合同法》及相关司法说明又规定不一，现有的法律法规及打算、通知主要有：1999年其次次修正的土地管理法：第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地〞“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予以批准〞；第六十三条“农民集体全部的土地的用法权不得出让、转让或者出租用于非农业建立〞。1999年5月6日国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中规定：“农民的住宅不得向城市居民出售。2004年12月24日国务院《关于深化改革严格土地管理的打算》中强调：“加强农村宅基地管理，制止城镇居民在农村购置宅基地。〞2007年12月31日中共中央、国务院结合发布的《中共中央、国务院关于实在加强农业根底建立进一步促进农业进展农民增收的假设干看法》中再次重申：“城镇居民不得到农村购置宅基地、农民住宅或小产权房。〞目前在农村房屋买卖合同效力认定上存在以下情形：1、同一集体经济组织成员之间买卖农村房屋有效。其理由及根据：一是宪法和法律确认私人对其全部的房屋享有全部权，依法可以转让其权利；二是现行法律并没有制止农村房屋买卖、转让；三是现行国家政策没有限制集体经济组织内成员之间买卖农村房屋；四是地方性法规和规章确定集体经济组织内成员之间的农村房屋买卖。2、不同一集体经济组织成员之间买卖农村房屋未形成统一的看法，一种看法认为有效，一种看法认为无效。多数倾向有效。其理由：一是宪法、法律和国家政策均没有限制农民异地购置农村房屋，国家政策仅制止城镇居民不得购置农村房屋；二是法律并未限制农民购置房屋全部权的同时受让获得相应的宅基地用法权，即并不适用“房地全都〞的原那么；三是允许不同集体经济组织成员之间基于其生活、生产购置当地农村房屋，不仅不会影响农村社会的稳定，而且有利于当地社会经济进展。3、城镇居民购置农村房屋原那么上无效，例外有效。无效理由主要是根据国家政策，制止买卖。倾向特别情形有效是指：一是出卖人出卖房屋前或同时，该房屋所占宅基地因征收已转为国有土地，原出卖人身份为农民转为城镇居民；二是城镇居民购置农村房屋，经过村委会同意且办理了相关审批手续；三是城镇居民购置农村房屋后，已将其户口迁入房屋所在地，申请参加当地集体经济组织，转为农民身份；四是城镇居民买受人的配偶为当地集体经济组织成员等情形。就本案而言，就合同效力问题存在较大争议。第一种看法：该协议虽然是双方的真实意思表示，但由于双方买卖的是农村房屋，对于农村房屋的买卖，国家虽然没有明确的法律调整，但是据于农村房屋占用的是宅基地，宅基地是集体组织内部拥有全部权，对农村房屋的买卖，目前国家政策规定明确，城镇居民严禁购置农村的房屋。当时签订协议时，郑某是城镇居民，不符合购置农村房屋的条件，虽然郑某夫妻于2006年将户口迁入当地村庄，但未转变其城镇居民的性质，依据《土地管理法》第六十二条、第六十三条规定及国务院政策，城镇居民购置农村房屋合同应属无效。故本案双方所签的买卖合同应认定为无效。在确定合同无效的损失时，应当综合考虑当事人的过错，避开因比例严峻失调导致当事人利益的显失平衡。如类似案例北京法院审理的画家村—宋庄李玉兰与马海涛房屋买卖合同纠纷。其次种看法：该协议系双方当事人真实意思表示，不存在胁迫、欺诈的