农村房屋买卖合同纠纷案件疑难问题法律适用.docxVIP

农村房屋买卖合同纠纷案件疑难问题法律适用 农村房屋买卖合同纠纷案件疑难问题法律适用在当前的经济生活中,农村村民出卖农村房屋的现象较为普遍.在当前的审讯理论中,农村村民把房屋出卖给本集体经济组织以外的其别人的,买卖合同是否有效?认定无效后如何处理?是司法理论中面临的共性问题.近年来,随着我国农村经济的进展和农村建立城市化步伐的加快,全国各地农村的房地产市场也变得异样活泼.在这种形势带动下,农村房屋买卖合同纠纷也日益增多.由于我国目前尚无特地的法律规定来标准和解决这种农村房屋买卖纠纷.因此,如何就现有相关法律、法规和政策规定对这类纠纷作出正确、标准、统一的裁判不仅是当务之急,也是势在必行.一.农村房屋可以买卖的法律根据(一)宪法和法律确认私人对其全部的房屋享有全部权,依法可以转让其权利.1.《宪法》《宪法》第十三条规定,公民的合法的私有财产不受侵害.国家按照法律规定爱护公民的私有财产权和继承权.2.《民法通那么》《民法通那么》第75条规定,公民的个人财产,包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、家畜和法律允许公民全部的生产资料以及其他合法财产.3.《物权法》《物权法》第30条规定,农村村民对其合法建筑的房屋享有全部权.《物权法》第64条规定,私人对合法拥有的房屋享有全部权,而全部权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、用法、收益、处分的权利.其中的处分形式多种多样,包括买卖、互易、赠与等方式.对比该三条规定,我们认为农村房屋是农村居民合法的私有财产,农村居民完全可以依法对其房屋行使全部权,当然包括其中能充分表达全部权权能的处分权.再从我国目前的立法精神和法律现状来看,到目前为止,并无制止农村居民出售自己农村房屋的法律、法规规定.〔二〕现行法律和司法说明并没有制止农村房屋买卖、转让.1.《土地管理法法》第62条第4款规定,农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准.该条的规定,从上面法律规定精神来看,国家还是确定农村房屋是可以出售的,没有要制止和干预农村居民行使房屋全部权的立法意图.那么,既然有卖就有买,因此农村房屋是可以买卖的.2.最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律假设干问题的看法》第60条规定,村镇公民之间由于买卖房屋转移宅基地用法权而发生的纠纷,应依据国务院《村镇建房用地管理条例》中规定的审查、批准手续办理.3.最高人民法院【1992】民他字第8号批复认为,农村房屋买卖,按商定交付房款以及管理房屋的有效.可见,最高人民法院原那么上是成认村民之间买卖农村房屋效力的.二．村民买卖农村房屋合同的法律效力的认定标准从国家立法看,虽然目前我国还没有一部调整农村房屋买卖和土地用法权转让方面的民事法律.但是,农村房屋买卖、转让合同是一种民商事合同关系,当然受《合同法》的调整.同时,基于农村房屋买卖行为的特别性,其效力还需要结合《民法通那么》、《土地管理法》的特别要求.只有该交易行为同时具备了法律规定的一般性合同有效要件,以及农村房屋转让的特别有效要件,才能认定该合同有效.也就是说,详细推断村民买卖农村房屋合同的效力,应当以合同法规定的合同有效要件为标准,符合合同有效要件的为有效合同.欠缺有效要件的,或者为无效合同,或者为可变更、可撤销合同,或者为效力未定合同.三．农村宅基地不能转让与农村房屋转让的关系