农村房屋买卖合同效力之分析.docxVIP

农村房屋买卖合同效力之分析 农村房屋买卖合同效力之分析〔一〕一、目前处理该问题的司法现状。目前，人民法院在审理农村房屋买卖合同纠纷时，对其效力的认定主要有三种观点：一、合同有效。理由是《合同法》规定，违背法律、行政法规的强迫性规定的合同方为无效;《〈合同法〉说明》进一步规定，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院的行政法规为根据，不得以地方性法规、行政规章为根据。我国对农村房屋买卖至今未进展特地立法，我国法律、行政法规对农村房屋买卖行为亦未作制止性规定。二、合同无效，但不返还。理由是出卖方的行为本身可以视为对宅基地用法权的一种放弃，而法律并不制止这种放弃行为;另外，《合同法》第58条中规定：“……不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿……〞。其中“不能返还〞是指事实上的不能返还，“没有必要返还〞是指依据实际状况的需要，而用法扩张说明来理解“没有必要返还〞能更好的提倡老实信誉原那么，维护交易平安，保障农村环境稳定。三、合同无效，互相返还，但反悔一方对另一方作出赔偿，处理原那么是不诚信者不得益。二、我国相关法律规定的历史演化。1982年时国务院制定过《村镇建房用地管理条例》，该条例第四条规定“严禁买卖、出租和违法转让建房用地〞;第十四条规定“农村社员、回乡落户的离休、退休、退职职工和军人，……建房需要宅基地的，应向所在生产队申请……报公社管理委员会批准;的确需要占有耕地、园地的，必需报经县级人民政府批准。批准后，由批准机关发给宅基地用法证明〞。第15条规定“由于买卖房屋而转移宅基地用法权的，应按第14条的规定办理申请、审查、批准手续。〞“出卖、出租房屋的，不得再申请宅基地〞“社员迁居并撤除房屋后腾出的宅基地，由生产队收回，统一按排用法〞。从上述规定看，当时的法律制止建房用地的挺直买卖，并不制止房屋的买卖，只是规定了房屋的买卖需要经过有关机关申请、审查、批准。但该条例于1986年被《土地管理法》明令废止。1986年的土地管理法：第三十八条规定(1988年未修改)“农村居民建住宅，应当用法原有的宅基地和村内空闲地。用法耕地的，经乡级人民政府审核后，报县级人民政府批准;用法原有的宅基地、村内闲地和其他土地的，由乡级人民政府批准。〞“出卖、出租住房后再申请宅基地的，不予批准。〞1999年其次次修正的土地管理法：第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地〞“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予以批准〞。第六十三条“农民集体全部的土地的用法权不得出让、转让或者出租用于非农业建立〞。有关司法说明：1963年最高法院《关于贯彻执行民事政策几个问题的看法》规定“社员的宅基地，包括有建筑物和没有建筑物的空白宅基地都归生产队集体全部，一律不能出租和买卖。但仍归各户长期用法，长期不变。宅基地上的附着物如房屋、树林、厂棚、猪圈、厕所等永久归社员全部，社员有买卖或租赁房屋的权利。房屋出卖以后，宅基地的用法权即随之转移给新房主，但宅基地的全部权仍归生产队全部。〞1984年最高法院《关于贯彻执行民事政策法律假设干问题的看法》那么认为，村镇公民之间由于买卖房屋转移宅基地用法权而发生的纠纷，应依据国务院《村镇建房用地管理条例》中规定的审查、批准手续处理。1991年全国人大法工委给浙江省人大的回复中称，不宜将农村房屋买卖行为按《土地管理法》第四十七条规定的买卖或以其他形式非法转让土地行为予以惩罚。国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中规定：“农村的住宅不得向城市居民出售。2004年12月24日，国务院《关于深化改革严格土地管理的打算》强调：“加强农村宅基地管理，制止城镇居民在农村购置宅基地。〞可见，(1)以上法律只是制止或限制农村的土地用法权出让、转让或出租，但没有挺直制止或限制农村房屋的买卖和租赁。(2)村民出卖房屋的后果是不能再审批宅基地。即便到1999年其次次修正的土地管理法后，国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》及国务院《关于深化改革严格土地管理的打算》也才有相应的政府规章对此进展制止，但上述规章均不是《合同法》规定的法律、行政法规。