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法国人以房养老的操作模式 在法国有一种“以房养老”形式：买家在老人在世时以租金形式 支付老人的生活费，待老人去世后全权获得这套房子。在法国，这叫 做“老人房”（Viager ）。这种房子在中介所的起价很低，但就像一场 赌注，如果老人很早去世，那么就可以少交房租，如果老人健康长寿， 那么就要多交。本期，我们就来聊一聊关于老人房的那些事儿。 什么是老人房？ 从中文翻译来看，老人房，其实就是老人卖的房子。从法语名字 来看， viager ，意思就是终身的房子。合起来看就是“老人卖的终身 的房子”，意思就是老人到去世才真正让出的房子。具体来说，法国 老人有一种养老的方式， 那就是如果他们有房子， 可以提前找好房子 的买家，然后由买家先付一部分购房款，类似于“首付“，然后每个 月再支付给老人一笔房租，作为老人的生活所需，直到老人去世，这 1 / 5 __来源网络整理，仅作为学习参考 个房子就可以归买家占有了。 为什么会存在老人房？ 黑格尔说，存在即合理。所以，既然存在老人房，那么就一定有 它存在的道理。 对于买家来说，在签订购买合同的时候并不需要支付大额的购房 全款，而只需要付一小部分款项。 这比较适合想要买房但是又一下子 没有足够资金的人。同时， 也比较适合想要贷款买房，却因各种原因 贷不了款的买房人。此外， 对于买家来说，这也可以理解成每个月定 期储蓄一笔钱， 而且还有希望通过这种方式捡到便宜 （前提是卖方老 人在签订合同后的很短时间就去世了） 。 对于卖家老人来说， 从签订卖房合同直到自己去世， 每个月都会 有人给自己支付一笔款项用于生活开销， 这样很好的保证自己可以安 享晚年。而且，一般想要把自己的房子以老人房形式卖出去的老人， 都是没有子女的老人，这样一来，也解决了他们的房子的继承问题。 老人房售价是如何定的？ 2 / 5 __来源网络整理，仅作为学习参考 原则上，跟一般的房子一样是由买卖双方协商确定的。 但是特别 的是，老人房的买卖除了需要考虑房子的市值以外， 还要把卖家老人 的岁数和健康状况考虑在内。 具体说来，价格是由两部分组成：一个是首付，一个是房租。首 付就是在签订购房合同的时候， 买家需要先支付的一部分款项。 关于 房租的确定比较复杂， 一般要考虑按照法国老人的平均寿命来看， 这 个老人还可以活大概多少年。 而且，如果是一对老夫妻共同卖老人房， 那么这个因素也要考虑进去， 因为如果是两个老人， 那么买家要支付 房租一直到最后一个老人去世才停止。 合同里有时候还会规定每月支付的房租会根据政策的规定定期 小范围的变化。 各项费用都由谁来承担？ 严格来说，只有当老人去世的时候， 买家才真正可以占有这个房 子。那么，当老人仍然还住在房子里的时候，这期间一切修理和保养 相关的费用都是由老人自己承担的。 除此以外，水电瓦斯电话网的费 3 / 5 __来源网络整理，仅作为学习参考 用，还有居住税也都是由老人自己来承担。 对于买家来说， 从签订购房合同之时起， 每年的土地税是由买家 来承担的，除非买卖双方在合同中作出相反的规定。 老人房與一般房子有什么不同？ 如果我们购买一套正常的房子， 那么房子价格都提前定好了。 而 且买家和卖家的权利义务什么的一般也在房子付款交接后基本就完 成了。也就是说，一般情况下，交了钱领了房子钥匙，那么买家和卖 家基本上就没有什么关系了。但是老人房不一样。同样的，签订了老 人房购买合同之后， 直到老人去世时， 我们才可以知道自己这笔买卖 是赚是赔。从合同签订之时起，直到老人去世这段时间，有可能是一 年两年，也可能是十年二十年， 这段时间买家和卖方老人之间一直有 着千丝万缕的联系， 两方的权利义务自合同签订至老人去世这段时间 一直持续。 所以，说千句道万句，购买老人房本身而言就是一种风险投资。 当然，也存在一种可以规避风险的购买方式， 买卖双方可以在合 4 / 5 __来源网络整理，仅作为学习参考 同里提前定好，交付多少个月的房租。如果老人提前去世，那么买家 仍然需要继续向其继承人支付房租； 如果到了期限，老人并没有去世， 那么买家也可以按合同规定停止交房租。 5 / 5 __来源网络整理，仅作为学习参考