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农村房屋买卖合同的效力 编号：_______________本资料为word版本，可以挺直编辑和打印，感谢您的下载农村房屋买卖合同的效力甲方：___________________乙方：___________________日期：___________________说明：本合同资料适用于商定双方经过会谈、协商而共同成认、共同遵守的责任与义务，同时阐述确定的时间内达成商定的承诺结果。文档可挺直下载或修改，用法时请具体阅读内容。农村房屋买卖也称小产权买卖，但是因为农村土地的特别性，所以国家是不允许非集体组织成员或者是城市居民购置农村房屋的。假设他们之间签订了农村房屋买卖合同，那么是当然无效的。要是，在当事人具备签订房屋买卖合同的法定条件，同时买卖双方也属于同一个集体经济组织，此时签订的农村房屋买卖合同是否有效呢？在理论中对于农村房屋买卖合同的效力，有两种观点：一种观点认为，因房屋是建筑在宅基地上的，为土地的附着物，具有不行分别性，而宅基地用法权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联络，农村村民转让宅基地用法权有肯定限制。农村房屋买卖在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，此类行为损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确制止的。国务院办公厅1999 年 5 月 6 日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》其次条其次款规定：“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建筑和购置的住宅发放土地用法证和房产证〞；2004 年12 月24 日，国务院《关于深化改革严格土地管理的打算》再次强调：“加强农村宅基地管理，制止城镇居民在农村购置宅基地〞 。由此可见，国家不允许宅基地用法权向集体经济组织之外的城镇居民转让，城镇居民购置农村住房的房屋买卖合同当属无效。本集体经济组织以外的农村村民购置农村住房和宅基地的买卖合同，因违背了集体经济组织的成员权属性，也应当认定无效。另一种观点认为，宅基地用法权和房屋全部权是否经过户登记并不是房屋买卖合同的有效要件，未办理过户登记不影响买卖合同的效力。只要买卖合同符合合同的有效要件，合同即为有效。《合同法》第四十四条其次款规定的合同生效必需办理的批准登记手续与房屋产权过户登记是两个不同性质的问题。房屋过户登记行为是物权行为，房屋买卖合同那么属于债权行为，进展过户登记并不是房屋买卖合同有效的要件。没有办理过户登记手续，是房屋买卖合同未履行完毕，并不影响合同的效力。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉假设干问题的说明〔一〕》〔法释[1999]19 号〕第 4 条规定：“合同法施行以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为根据，不得以地方性法规、行政规章为根据。〞国务院1999 年和2004 年两个文件并非行政法规，不能作为认定合同无效的根据，故农村宅基地房屋买卖合同并不存在法定的无效事由。总之，应对农村房屋买卖合同的效力纠纷是一个冗杂的过程，理论证明，由具备肯定法律学问和工作阅历的律师来处理，既可以防范法律纠纷，也可以更好地解决法律纠纷，最大限度地避开或降低经济损失，有效地保障您的合法权益。为了更好地帮您解决农村房屋买卖合同的效力问题，防止陷入法律误区，您可以通过托付当地有阅历的律师为您供应专业的法律效劳，使您的合法权益得到最大限度的爱护。延长阅读：房屋买卖中常见的无效合同房屋买卖合同效力无效合同的认定