工作室之杭州天都项目启动策划报告九.pdf

杭州天都城项目启动策划报告 第一部分 形势分析 一、 . 杭 州房地产市场分析 ( 一 ) 杭州房地产的发展阶段及特点 1、 杭州房地产发展阶段 文 化 概 念 生活方式 市 场 社区环境 用 家 家 居 市 场 房 子 土 地 炒家市场 开发特点 发展阶段 杭州作为中国房地产市场最具竞争力的前 20 个城市之一，无论在开发理念、 经营思路，还是规划设计、操作模式，都明显地表现出技术先导的用家市场 阶段房地产开发的特点。房地产行业的整体水平，在全国省会中心城市中处 于较高的档次。最典型的例子是绿城房产的系列产品。 随着房地产市场与开发商的日趋成熟，杭州的房地产开发也进入了一个寻找 更能够表达和赋予楼盘神韵 （以人文、自然为特色）、并具时代感的生活方式 王志纲工作室 1 杭州天都城项目启动策划报告 为主题的概念市场阶段。较具代表性的本地楼盘莫过于近期在杭州市各大媒 体炒得很热的杭州天城项目。以氡泉养生为核心理念，推出追求自然、生态 与居住完美结合的景观房产，希图通过回归自然、返朴归真的生活理念，更 直观、生动地表达出景观房产的内涵与价值。 杭州天城作为进入泛地产时代的先行者，也只是迈出了市场探索的第一步， 如何把握市场的有效需求，完成消费者从认识到认可到认同的过程，还需要 时间的引导和产品自身的不断完善。 虽然杭州房地产开发商开始热衷于项目的概念开发、生活方式的营造，但从 供给与需求的角度看，总体还处于从用家市场向概念市场的过渡阶段（从卖 社区环境向卖生活方式、文化过渡） 。主要表现在： ——注重房屋的质量、朝向，户型结构，采光通风等因素，对物业附加值 的考虑相对较少。 ——注重社区环境的园林绿化，注重楼房外立面的修饰，但社区的整体配套 和物业管理服务等方面还需进一步完善。 ——社区会所的建设还只是停留在一般意义上的综合配套服务，没能更好的 发挥会所在社区文化建设、生活方式营造上的作用。 ——楼盘开发过多地依重地理位置和自然环境，人文环境的塑造还缺乏 手段和力度。 ——市场营销是房地产开发各环节中较弱的一环，更注重市场炒作，而公关 活动实效营销较少。强调售楼中心的规划、建设，但销售人员的基础培 训不够，专业素养不高。 2、 杭州房地产市场总体稳中有升 1998 年，大规模福利分房突击购买的冲击后， 99 年今年头三个季度， 杭州房 地产市场仍保持了稳健的发展势头，楼价稳中有升。 今年 1—9 月份，全市完成商品房建设投资 22.1 亿元，商品房施工面积 450.37 王志纲工作室 2