成本核算和税务风险.docVIP

成本核算及税务处理 ♦首先，房地产开发成本核算是啥？ 简单说：按成本项目归集和分配开发商品房支出的全部费 用，计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。 ♦具体如何核算？ 第一步：确定成本核算对象（事后报送制） ▲据6原则定对象（可否销售、分类归集、功能区分、定 价差异、成本差异、权益区分）。 ▲完工后出具专项报告（确定原则、依据，共同成本分配 原则、方法，开发项目基本情况、开发计划等）。 ▲改备案为事后报送制，在完工当年企业所得税年度纳税 申报时，随《年度纳税申报表》一并报送专项报告。 ▲建立健全成本对象管理制度，合理区分完工、在建、未 建成本对象，收集、整理、保存材料备查。 依据：国家税务总局公告2014年第35号 第二步：关于成本、费用税前扣除有哪些规定？ ▲具体成本、费用扣除规定列式如下： 项目 扣除规定 期间费用、已销产品计税成本、税金及附加、 土增 可扣除 共用部位/设施设备日常维护、保养、修理等 据实扣除  项目 扣除规定 已计收入的共用部位/设施设备维修基金 移交时扣除 会所、物业管理 场所、电站、热 力站、水厂、文 体场馆、幼儿园 等 非营利产权属业主；或无偿赠 与政府、公用事业单位 建造费按公共配套设施费处理 营利性；或产权归企业（或未 明确）；或无偿赠与政府及事 业单位以外 单独核算成本，按建造开发产品（自 用按固定资产处理） 邮电通讯、学校、医疗设施 单独核算，若涉经济补偿（国家部门、 单位），抵扣建造成本后差额，调应 纳税所得额 银行按揭方式销售 按揭贷款提供担保金，实际损失产生 扣除 支付境外机构销售费（含佣金或手续费） 不超委托销售收入10%,可扣除 利息支出 为建造开发产品借款费用 属财务费用性质，可扣除 分摊集团或其他成员企业统借费用 出具从金融机构取得借款的证明文 件，合理分摊利息费用，准予扣除。 国家无偿收回土地使用权形成损失 可税前扣除 开发产品整体报废或毁损 净损失审核确认后准予在税前扣除 开发产品转自用，使用累计未超12个月又销售 折旧费不能扣除 依据：国税发〔2009〕31号 第三步：如何归集开发成本、费用?开发成本含开发现场发生的各项耗费，包括土地受让金、 土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、 基础设施建设费、公共配套设施费及为进行现场管理发生 的各项开发间接费用。 ▲具体核算列式如下: 科目 核算内容 备注 （）土地征用费 及拆迁补偿费 土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占 用税、土地使用费、 土地闲置费、土地变更用途和 超面积补交地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置 及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危 房补偿费等 土地闲置费土增 清算不能扣除 依据：国税函〔2 010〕220 号 （二）前期工程费 项目开发前期发生的水文地质勘察、 测绘、规划、设计、可行性研究、 筹建、“三通一平”费等 （三）建筑安装工 程费 开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等 （四）基础设施建 设费 开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社 区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费 （五）公共配套设 施费 开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的， 或无偿赠与地方政府、公用事业单位的公共配套设施支出如：会所、 物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施 （六）开发间接费 为直接组织和管理开发项目所发生， 不能归属特定成本对象的成本费 用性支出。含管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、 科目 核算内容 备注 水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建 造费等 依据：国税发〔2009〕31号 ♦关于成本，都有哪些特殊税务规定？ ▲ 土地涉及拆迁补偿费， 可扣除（财税〔2016〕140号）。 ▲项目公司受让开发企业土地，符合条件可扣除土地价款 （同时满足三方签变更协议或补充合同，若土地用于、规 划不变则总价不变， 及项目公司股权全为为房企持有） （财 税〔2016〕140 号）。 ♦成本费用取得票据注意点 ▲ 土地出让金： 土地管理部门开具的财政票据。 ▲拆迁补偿费： 政府的拆迁文件、补偿协议，被拆迁人原 房屋产权证复印件、被拆迁人签字的收款收据，身份证复 印件，银行转账凭证。 ▲预提费用：出包工程未最终结算发票不足，证明资料充 分时，可预提（不超合同总价 10% ）;公共配套设施尚 未建造或未完工的，可按预算造价合理预提（承诺建造不 可撤销或必建）；应上交政府未交的报批报建费、物业完 善费（物业管理/公建维修/其他专项基金）可预提。