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精心整理 商品房营销的最关键决策是在什么时段 悬赏决策币： 2 元 -? 离问题结束还有： 3 ?天。 问题详细描述： 商品房的营销重点（占 70% ）集中在商品房已建设完成之后，而且把营销 看作做广告、开盘等手段，结果是销售不竞如人意。有的看法是把商品房 的营销重点（占 70% ）放在房地产项目前期可行性研究阶段，在该阶段进 行全面的策划，在此基础上得出科学的、符合市场的、满足国家政策的结 论，而在商品房尚未竣工，就已销售完成。请问兰总监，您赞成哪种做法 呢？ 提问者： ?论坛等级：新手上路 ?? 悬赏时间： 2008-3-1916:57:05 ? 设项目全方位（全程）策划是从项目用地的初始状态就导入的科学方法并结合房 地产行业的运作流程， 逐步完善而形成的理论体系， 内容包括：?①项目投资策划 ? ②项目规划设计策划 ?③项目质量工期策划 ?④项目形象策划 ?⑤项目推广策划 ?⑥ 项目顾问、销售代理 ?⑦项目服务策划 ?⑧项目二次策划 ? 研发中心建议，未雨绸缪，在莱西项目上作试点，试图将整个开发项目理念系统 化，并加强成本控制，为以后的开发总结经验，提供依据。这个框架是研发中心 借鉴理整其他公司开发项目的框架，可能个别地方不太适合或繁琐，在以后的工 作中可以修正和调整完善，力争形成一个标准格式报告文件。 ? 案头工作阶段 ? 精心整理 第一章 ? 某项目“ ”投资策划 ? 第一节项目投资策划的含义 ? 项目投资策划是房地产全方位策划关键的环节，这个过程操作好了，就意味着项 目成功了一半，在这个过程中多下些功夫，以后的开发经营中就可以未雨绸缪。 通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对当前的经济环 境、莱西房地产市场的供求状况、莱西同类楼盘的现状及客户的购买行为进行调 研分析，再结合项目进行 SWOT 分析，在以上基础上，对项目进行系统准确的市 场定位和项目价值发现分析，然后根据基本资料，对某项目进行定价模拟和投入 产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，并对开发节奏提出专业意见。 ? 第二节某项目投资策划的具体内容 ? 一、项目用地周边环境分析 ? 1．项目土地性质调查 ? ·地理位置 ? ·地质地貌状况 ? ·土地面积及其红线图 ? ·七通一 平现状 ? 2 ．项目用地周边环境调查 ? ·地块周边的建筑物 ? ·绿化景观 ? ·自然景观 ? ·历史人文 景观 ? ·环境污染状况 ? 3 ．地块交通条件调查 ? ·地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划 ? ·项目 对外水、陆、空交通状况 ? ·地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状 ? 4 ．周边市政配套设施调查 ? ·购物场所 ? ·文化教育 ? ·医疗卫生 ? ·金融服务 ? ·邮政服 务? ·娱乐、餐饮、运动 ? ·生活服务 ? ·游乐休憩设施 ? ·周边可能存在的对项目不利的 精心整理 干扰因素 ? ·历史人文区位影响 ? 二、区域市场现状及其趋势 ? 1．宏观经济运行情况 ? 2 ．莱西房地产市场概况及政府相关的政策法规 ? 3 ．莱西房地产市场总体供求现状 ? 4 ．莱西商品住宅市场板块的化分及其差异 ? 5 ．莱西商品住宅平均价格走势及市场价值发现 ? 6 ．莱西商品住宅客户构成及购买实态分析 ? 三、土