《建筑物估价》PPT课件.pptVIP

2021/6/30 2021/6/30 例题：某建筑物的建筑面积100平方米，单位建筑面积的重置价格为500元/平方米，判断其有效经过年数为10年，经济寿命为30年，残值率为5%。试用直线法计算该建筑物的年折旧额、总折旧额，并计算其现值。 2021/6/30 （3）、成新折扣法 先判定或计算出建筑物的成新率，然后将建筑物重新购建价格乘以该成新率来直接求取建筑物的现值。计算公式为： V=C×q V-建筑物的现值； C-建筑物重新购建价格； q -建筑物成新率（%）-利用经济寿命、有效经过年数或剩余经济寿命来求取。 用直线法计算成新率的公式为： 2021/6/30  用直线法计算成新率的公式为： 2021/6/30 当R=0时， 2021/6/30 成新折扣法比较粗略，主要用于初步估价，或者同时需要对大量建筑物进行估价的场合，尤其是开展大范围的建筑物现值摸底调查。 例题：某10年前交付使用的建筑物,估价人员实地观察判断其剩余经济寿命为30年,残值率为零.试用直线法计算该建筑物的成新率. 该建筑物的成新率=30/(30+10)=75% 2021/6/30 2、市场提取法(新增) 是利用与估价对象建筑物具有类似折旧程度的可比实例来求取估价对象建筑物折旧的方法． 主要步骤和主要内容（假设残值率为零） １、大量收集交易实例 ２、选取具有类似折旧程度的可比实例 ３、对可比实例成交价格进行付款方式、交易情况等有关换算、修正和调整。 ４、求取可比实例建筑物价值（价格）：成交价格减去土地价值 ５、求取可比实例建筑物重新购建价格 2021/6/30 ６、求取可比实例建筑物的折旧：　即建筑物重新购建价格减去建筑物价值 7、求取可比实例建筑物的折旧率：即折旧除以重新购建价格。 如果可比实例的经过年数与估价对象的经过年数相近，求出的各可比实例折旧率的范围较窄，则可将可比实例折旧率调整为适合估价对象的折旧率。 如果可比实例的经过年数、区位、维修养护程度等之间有差异，求出的各可比实例折旧率的范围较宽，则应先转换为年折旧率，然后将年折旧率的范围调整为适合估价对象的年折旧率。 2021/6/30 8、求取估价对象建筑物的折旧：即将估价对象建筑物的重新购建价格乘以折旧率，或者乘以年折旧率再乘以其经过年数。 利用市场提取法求出的年折旧率，还可以求取年限法所需要的建筑物经济寿命，即 建筑物经济寿命=1/年折旧率 2021/6/30 3、分解法 分解法时对建筑物各种类型的折旧分别予以分解和测定，然后加总来求取建筑物折旧的方法。最详细、最复杂的一种方法。其步骤为： ①求取物质折旧：将物质折旧分解为各个项目，分别采用适当的方法求取折旧后相加。 ②求取功能折旧：将功能折旧分解为各个项目，分别采用适当的方法求取折旧后相加。 ③求取经济折旧：将经济折旧分为不同的情况，分别采用适当的方法求取折旧后相加。 ④求取建筑物的折旧总额：将上述折旧额相加。 2021/6/30 第七章 建筑物估价 基本要求： 掌握：建筑物与构筑物估价的概念和基本方法。 熟悉：建筑物与构筑物的价格特征，房屋质量缺陷损失评估的概念。 了解：建筑物价格评估现场勘察的要求与技巧，房屋质量缺陷损失评估的方法。 2021/6/30 一、建筑物与构筑物估价的基本方法 （一）、重置价格折旧法 1、重置价格折旧法概念：求取估价对象在估价时点的重置价格，然后扣除折旧，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。 2、重置价格：又称重置成本，是采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格。 3、重置价格的求取方法：单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法。 2021/6/30 建筑物重置价格的求取方法 具体方法： (1)单位比较法；（平方法、立方法) (2)分部分项法； (3)工料测量法； (4)指数调整法。 2021/6/30 单位比较法 以建筑物为整体，选取与建筑物价格或成本密切相关得某种单位为比较单位，通过调查了解类似建筑物的这种单位价格或成本，并对其做适当得调整修正、调整来求取建筑物重新购建价格的方法。 实质上是市场法，是一种常用、简便迅速的方法，但比较粗略。 单位比较法主要有单位面积法和单位体积法。 单位面积法(平方法）—适用于造价与面积关系较大的房屋，如住宅、办公楼等。 2021/6/30 单位体积法（立方法）—适用于造价与体积关系较大的建筑物，如储油罐、地下油库等。 在现实估价中，将建筑物划分为不同用途、建筑结构或等级，制作不同时期的基准重置价格表，以供使用。 2021/6/30 2021/6/30 分部分项法