某地产定价法定价方法.pptxVIP

;销售总体策略;价格体系论证;;;价格论证结构;区域市场及样本界定|核心区与外围区;正西部地区——供给少，体量小;现状供给量分析 销售态势良好，现存供给量较少 未来潜在供给量分析 新盘数量有限，杯水车薪 已有工程未上市供给量，面市时间不定，供给量锐减; 区域重点工程跟踪 ——远洋山水 ;;价格论证结构;市场价格比对过程;由于房地产产品所独具的地域性特点，在选取价格比对工程时，首选为核心区域同质工程，以外围区???同质工程作为补充参照对象。;地理位置：石景山区玉泉路口南400米 规模：180万平方米 容积率：3 绿化率：32.5% 工程均价：9700元／平方米 装修标准：毛坯 销售率：四月份72% 主力户型: 两居B1a户型约90㎡;地理位置：丰台区万柳桥西南花乡　 规模：50万平方米 容积率：2.26 绿化率：31% 工程均价：9800元／平方米 装修标准：毛坯 销售率：75% 主力户型: 两居J户型约90㎡;三居H户型约130㎡; 地理位置：丰台区青塔西路58号 规模：32万平方米 容积率：2.4 绿化率：35% 工程均价：10000元／平方米 装修标准：1500元／平方米 销售率：80% 主力户型: 两居C户型约103㎡;三居J户型约160㎡;地理位置：石景山区阜石路与杨庄东路交叉东南角，石景山游乐园西北角 规模：25万平方米 容积率：1.3 绿化率：30% 工程均价：10500元／平方米 装修标准：精装1500元/平方米 销售率：未销售 主力户型: 两居2A户型约90㎡,三居3A户型约140㎡;权重确定原那么：影响度越大，权重越大;地段价值 37％;市场比较打分法说明;地段价值37%;楼体素质34%;环境设计6%;开发品牌8%;物业管理8%;工程风险7%;比较打分体系汇总表;分项;汇总比较打分体系得出比对价格;　综上分析，根据市场客观比对，本工程的市场比准实收均价为：;价格论证结构;意向客户分析 ; 由于释放的销售信息有限，而且此次意向判断是根据样板间开放当天在客户参观样板间时进行的意向判断，不排除客户短期冲动的可能，因此本次意向客户摸底仍然存在一定的判断误差。 从需求情况来看，C户型有A类客户192组，B类客户175组，意向较强客户共367组；D户型有A类客户106组，B类客户131组，意向较强客户共237组；E户型有A类客户48组，B类客户36组，意向较强客户共84组；F户型有A类客户10组，B类客户6组，意向较强客户共16组。 由此可以看出目前的客户积累可以对一次开盘的房源进行良好的消化。; 从样本客户对各个户型总价区间的接受情况来看，C户型有292组客户接受目前所释放的总价区间，接受比例占总数量的92.7%；D户型有169组客户接受目前所释放的总价区间，接受比例占总数量的80.86%；E户型有55组客户接受目前所释放的总价区间，接受比例占总数量的68.75%；F户型有11组客户接受目前所释放的总价区间，接受比例占总数量的84.62%。 由此可见，目前工程所释放的各个户型的总价根本上能够为大多数客户所接受。大户型的意向客户承受能力较强，而小户型的客户对价格相对敏感一些。;综合市场比较法得出的平层住宅合理价格区间9200—9700元/平方米 通过对积累客户的综合分析，为了更好的实现我们的既定目标：迅速建立起工程形象，翻开知名度，营造开盘热销局面，促进大量快速成交，建立良好口碑…… 我们建议开盘时价格取中，暂定为：9500元/平方米 ;价格体系论证;定价说明： 本次制定价格，全盘均指c地块13栋平层住宅，不包括SOHO和小高层产品。 13栋楼整体均价：9700元/平方米；一期2—6号楼均价：9500元/平方米 此为底价表，实际执行过程中，整体价格除以0.97，预留3个点作为报价。;销售目标;3月;价格体系论证;平开高走 由于工程品质以及开发商品牌高于同区域普通住宅工程，因此不应以周边工程作过多参考定价。从价格上高于区域均价，以9500元/平方米的均价开盘，以10000元/平方米的均价进行尾盘销售，在4个月的时间内上调500元/平方米。 指高打低 通过产品优劣的均衡搭配，将优势产品、稀缺产品4号楼的价格拉升，使其实现应有价值，确立价格标尺的地位，实现销售速度和工程品质、形象确立的双重目的。 各入其位 通过对各类产品资源的价风格整，拉开价差，设置购置门槛，起到引导其他价位产品销售的目的，也通过对南北向优势产品与东西向中端产品拉大价差的方式，引导客户意向，使高端客户与中端客户