房地产估价(第6章)成本法.ppt

《房地产估价》;《房地产估价》;第6章 成本法;6.1 成本法概述;6.1.3 成本法的适用对象及条件 1.成本法的适用对象 新近开发完成的房地产（简称新开发的房地产）、可以假设重新开发的现有房地产（简称旧的房地产）、正在开发的房地产（即在建工程）、计划开发的房地产（如期房），都可以采用成本法进行估价。 在房地产保险（包括投保和理赔）和房地产损害赔偿中，往往也是采用成本法进行估价。 2. 成本法的适用条件 运用成本法估价值得注意的是：在现实中，房地产的价格直接取决于其效用，而非花费的成本，成本的增减一定要对效用有所作用才能形成价格；换一个角度讲，房地产成本的增加并不一定能增加其价值，投入的成本不多也不一定说明其价值不高。价格等于“成本加平均利润”，是在长期内平均来看的，而且还需要具备两个条件：一是自由竞争(即可以自由进入市场)，二是该种商品本身可以大量重复生产。;6.1.4 成本法的操作步骤 运用成本法进行房地产估价时，应按下列步骤进行： 1. 选择具体估价路径； 2. 测算重置成本或重建成本； 3. 测算折旧； 4. 计算成本价值。;;⑵ 适用于新建成的建筑物的基本公式。 新建成的建筑物价值=建筑物的建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润 ⑶ 适用于新开发的土地的基本公式。 新开发的土地包括征收集体土地并进行“五通一平”等基础设施建设和场地平整后的土地