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第九章 物业管理物业管理的概念物业管理的特征1. 物业管理概述?物业管理条例?的指导思想和根本法律关系业主大会制度本 章 主 要 内 容管理规约制度2. 物业管理的相关制度物业承接查验制度住宅专项维修资金制度收费原那么价格管理方式3. 物业效劳收费管理计费方式费用构成第一节 物业管理概述一、物业管理的概念〔一〕物业的含义物业一词是由英语的“Estate〞或“Property〞引译而来，含义为“财产、资产、拥有物、房地产〞等，是一个广义的范畴。从物业管理的角度来说，物业是指各类房屋及配套的设施设备和相关场地。第一节 物业管理概述〔二〕物业管理的含义国务院?物业管理条例?第二条指出：“物业管理是指业主通过选聘物业效劳企业，由业主和物业效劳企业按照物业效劳合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。〞物业管理的定义说明：①物业管理是由业主通过选聘物业效劳企业的方式来实现的；②物业管理活动的依据是物业效劳合同；③物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护。第一节 物业管理概述二、物业管理的性质1、社会化2、专业化3、市场化 在市场经济体制下的物业管理的根本特性：〔 〕A.社会化 B.科学化 C.市场化 D.经济化 E.专业化【答案】ACE【解析】物业管理的三个根本特性是社会化、专业化、市场化，其物业管理体制的核心是市场化。第一节 物业管理概述三、?物业管理条例?的指导思想和根本法律关系?物业管理条例?确立的根本法律关系包括：1、业主相互之间的关系2、业主与物业效劳企业之间的关系3、开发企业与业主、物业效劳企业之间的关系4、供水、供电等单位与业主、物业效劳企业之间的关系5、社区居委会与业主大会、业主委员会的关系第二节 物业管理的相关制度 物业管理的根本制度包括：业主大会制度、管理规约制度、前期物业管理招投标制度、物业承接查验制度、住宅专项维修资金制度等。第二节 物业管理的相关制度一、业主大会制度1、业主 业主指物业的所有权人。在物业管理中，业主又是物业效劳企业所提供的物业管理效劳的对象。业主是物业管理市场的需求主体。业主的权利和义务(P158-159)第二节 物业管理的相关制度在物业管理中，业主具有以下权利：〔1〕按照物业效劳合同的约定，接受物业效劳企业提供的效劳；〔2〕提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出议案；〔3〕提出制定和修改管理规约、业主大会议事规那么的建议；〔4〕参加业主大会会议，行使投票权；〔5〕选举业主委员会委员，并享有被选举权；〔6〕监督业主委员会的工作；〔7〕监督物业效劳企业履行物业效劳合同；〔8〕对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；〔9〕监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；〔10〕法律、法规规定的其他权利。〔2021〕业主的权利包括( )。A．提出制定和修改管理规约、业主大会议事规那么的建议B．对物业共用部位、共用设施享有知情权和监督权C．监督物业效劳企业日常经营活动D．监督业主委员会的工作E．监督物业效劳企业履行物业效劳合同【答案】ABDE【解析】参见物业管理中，业主具有的权利第二节 物业管理的相关制度业主的义务有：〔1〕遵守管理规约、业主大会议事规那么；〔2〕遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；〔3〕执行业主大会的决议和业主大会授权业主委员会作出的决定；〔4〕按照国家有关规定缴纳专项维修资金；〔5〕按时缴纳物业效劳费用；〔6〕法律、法规规定的其他义务。第二节 物业管理的相关制度2、业主大会 业主大会是由物业管理区域内全体业主组成。只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。第二节 物业管理的相关制度业主共同决定的事项〔1〕制定和修改业主大会议事规那么；〔2〕制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；〔3〕选举业主委员会或者更换业主委员会成员；〔4〕选聘和解聘物业效劳企业或者其他管理人；〔5〕筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；〔6〕改建、重建建筑物及其附属设施；〔7〕有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定第〔5〕项和第〔6〕项规定的事项，应当经专有局部占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定其他事项，应当经专有局部占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。〔2021〕根据?物权法?规定，改建、重建建筑物