合肥高新区保利枫林路整合营销报告.ppt

道德经曰：道生一, 一生二 ，二生三，三生万物； 万物以一为始初，绽放姿态万千;一，至高之尊，本案位列合肥顶级住区的第一梯队； 一，珍物之罕，占据合肥唯一山脉资源，面山望水； 一，万众仰止，标杆筑位成功，高山仰止，万众来仪； ;一元起始 万法归宗 一即一切 一切即一;从一开始，就注定了以后。;【传说】;【传说】;【客户访谈】;声音二：全家工作合肥，为儿购买婚房;声音三：事业女强人，需求商务接待、会所。;声音四：换房需求，视野开阔，追求品位。;声音五：存在购买可能，但对大蜀山的观念停留在旅游。;【客户访谈】;声音七：注重居住圈层，望有助生意。;【客户访谈】;【客户访谈】;豪宅客户区域局限小，通过对全市豪宅市场扫描，覆盖全市，重点西南片区，是高端客群的主要分布区域;【客户扫描】;;;合肥区域客群（合肥主城区34个富人社区分区扫描：政务区/蜀山区/滨湖区/庐阳区）;合肥区域客群（合肥主城区34个富人社区分区扫描：经开区/高新区/包河区）;大合肥区域客群：通过对合肥行业协会/商会框定项目客群;大安徽区域客群：通过对安徽区域企业/商会/协会框定项目客群;大华东区域客群：易居华东区域服务项目的徽籍高端客户;【传世】;;No.1 { 天赋 } 城市、地段、资源 之间的平衡统一;No.2 { 规划 } 物业丰富，不乏层次，和谐布局;No.3 { 产品 } 深入考量的经典建筑和经典户型;No.4 { 品牌 } 实力央企，合肥第六子，二进高新区;;学区价值：内部配建一所24班学校，具有引进优质教育资源条件 升值价值：泛政务概念兴起,昔日的蜀山必然成为“城中山” 潜在价值：合肥西南板块大牌入驻，板块发力，崛起在即 标杆价值：城市最高端规划，最唯美城市体系别墅代表力作 营销价值：高标准投入营销展示区，客户体验极致;建築規格與人文精神的和谐如一;通过显性价值与隐性价值分析， 得出本案最核心的价值就是稀缺的山景资源价值。 但若山只是山，与生活如何嫁接？如果单凭山景资源价值，如何突破竞争，成功树立项目标杆地位？;;;城里的山，山里的墅;【案名一】;【案名二】保利系;【案名三】保利系;【传奇】;充分预热 · 有效??水 · 谨慎入市 紧抓节点 · 分期推量 · 层层递进;全盘推售主销期：2014年10月—2017年10月 清盘期： 2014年10月—2018年4月 整体推盘期：3.5年;;;;推售方案：首批以洋房+类独栋入市，以类独栋产品奠定项目整体品质，以洋房产品启动市场，平衡现金流； 1、首批以以7+1退台洋房作为现金流产品首批推出市场，快速占领市场份额，创新型洋房类产品实现现金回流，性价比产品，占领良好的项目市场销售口碑；以类独栋产品立价格标杆，树品质，实现溢价空间； 2、较大的市场弹性空间 / 稳定的市场竞争力； 3、随后再以品质较高的联排+类独栋产品，同时配合东南区洋房入市，逐步提升价格，全面提升项目品质； 4、从而拉动项目整体溢价力与市场接受度，为销售成交持续注入动力。;【首次入市推售目标】;4月;;[ 保利枫林路项目营销体系攻略总纲 ];行为低调， 新闻不断;五月——我本低调，奈何关注无度;预计效果总结 用记者和市民的口吻，以温柔的方式让大家知道项目，以达到春风化雨、润物无声的传播效果，在不慌不忙里，全市皆知。;省级电视台——辉煌的30年，辉煌的30人（主动制造）;五月——首度亮相，低调的奢华;六月——品牌发布，山水豪宅共享;七月——首度亮相，圈层的力量;八月 —— 三景同开，高举形象;八月——产品发布季，三大圈层邀请会;九月 —— 六盘联动，国宝巡展;九月——蓄客升级，小众奢侈品;重点活动：与品牌金店合作定制金活动;【首批入市营销策略】;总结：客户心理至高点攀升过程;【归一】;本案核心工作任务 [ 客户召集 ];;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;附录1：市场调研数据;附录2：易居安徽区域100万级以上客户数据库简表;;即一切