深圳房地产的周期性.docxVIP

房地产的周期性 改革开放以来，伴随宏观经济的高速增长和持续发展，以及社会主义市场经济体制的逐渐建立和完善，长期滞后于国民经济的房地产业在我国得以渐进复苏和快速发 展，迎来了产业发展的复苏与繁荣时期。从总体上观察，中国房地产业进入到以体制转轨为主要运行特征的发展阶段以后，房地产经济开始形成较为明显的复苏―― 繁荣――衰退――复苏四个阶段相互循环、产业扩张与产业收缩两个过程交替出现的周期波动现象。本文对改革开放以来中国房地产周期波动进行研究，重点探讨以 深圳为代表的中国房地产经济波动特征，并与宏观经济周期进行比较，最后分析影响中国房地产周期波动的主要因素。 一、改革开放以来中国房地产业的波动周期 从 历史角度来观察，改革开放以来中国房地产业重新得到恢复和快速发展。以深圳等经济特区从 1980 年率先征收土地使用费开始，到 1987 年开始有偿出让土地 使用权等一系列改革探索，中国地产市场得到逐渐恢复和发展，在土地一级市场和二级市场上土地使用权出让、转让、出租、抵押的规模越来越大，推动了土地市场 的发育程度与发展趋势。与此同时，随着全国房地产开发投资规模不断扩张和投资结构不断完善，以房地产开发公司为主体的房地产开发投资体系迅速扩大，商品房 开发施工面积、竣工面积和销售面积大幅提高。此外，伴随房地产市场规模增强，房地产交易管理制度逐渐确立，房地产中介服务体系不断发育，房地产法规也逐渐 完备，房地产市场化程度日益提高，房地产市场体系初步形成。当然，在中国房地产业快速发展过程中，特别是在 1992 年全国性房地产投资开发热中，也出现了 一些消极问题，一是开发失控、无序发展，导致资源严重浪费，国有资产大量流失。二是在房地产热中出现炒作地皮、炒作项目等投机行为，导致房价居高不下，形 成房地产泡沫。三是无视规划、违规拆迁、过度开发，导致城市环境恶化、社会不稳定因素增加、文化特质逐渐消失。 对于改革开放以来中国房地产经济的波动周期，目前主要有三种较具代表性的观点： （1）根据 GNP 增长率与商品房销售额增长率所呈现的良好对应关系，把改革开 放以来中国房地产周期波动划分为四个阶段：即 1979 年－1985 年为复苏期，1986 年－1991 年为增长期，1992 年－1993 年高速增长期，1994－1995 年宏观调控期。 （2） 用年商品房销售面积来刻划中国不动产供给与需求相互作用而产生的波动状况，认为年销售量波动率与增长率曲线清楚地反映了我国房地产经济的内在波动。按此分 析，1986 年以来中国房地产周期波动已经历了一个半周期，即 1986 年－1991 年持续 6 年的周期，以及 1992 年以来到 1995 年的半个周期。 （3） 选用房地产经济活动中的商品价格、城镇新建住宅面积、城镇住宅竣工面积、实有房屋建筑面积、实有住宅面积、城镇住宅投资、房地产业从业人员、房产买卖成交 面积等 8 项指标，通过各个指标的环比增长率给出各单项指标的周期波动，然后利用景气循环法对各指标进行分析，并综合各指标的单个图形，最后利用扩散指数计 算方法，从而得到中国房地产周期波动形态（见图 1）。按 1 此分析，把 1981 年以来的中国房地产周期划分为 3 个，即 1981 年－1986 年为第一个周 期，1987 年－1989 年为第二个周期，1990 年以后为第三个周期。其 1984 年、1992 年为景气分割点，1987 年、1989 年萧条转折点。处 于景气上转点的年份为 1983 年上半年、1988 年的上半年、1990 年的上半年，处于景气下转点的年份是 1986 年的下半年、1989 年下半年和 1993 年下半年。 本文认为，从经济周期理论角度对中国房地产周期波动进行实证分析与研究非常必要，特别是采用多项指标合成方法探寻中国 房地产周期波动的运行轨迹更为合理。与此同时，也应看到目前在用这种方法时还存在一些问题。一是受现有房地产数据及资料的限制，可能会影响到对房地产周期 波动景气指标的合理选择；二是由于改革开放以来中国房地产业的发展历程才刚刚起步，不但因房地产经济运行时间较短而影响其周期划分，而且还因为房地产业在 不同地区存在较大的发展差异和不平衡性，也会对中国房地产周期波动的研究带来影响。因此，本文在对中国房地产周期进行研究时，主要集中在对房地产业发展较 快的深圳来展开；在对作为产业背景的中国房地产周期波动进行划分时，则参照产业运行环境特别是产业政策与体制变动，同时结合多项指标合成观点来展开。按此 标准，改革开放以来中国房地产经济运行经历了以下周期波动： 周期一：1978 年－1986 年。随着经济改革和对外开放在全国推行，特别是 引进外资数量逐渐增加，以及非全民所有制的乡镇企业不断崛起，加之在全民所有制企业中进行以承包制为主要内容的早期改