【房地产】世联：郊区大盘开发模式研究.pptxVIP

世联研究理论郊区大盘模式引用报告《青岛信莱置业胶南600亩项目》大盘社区案例1：深圳---中海怡美山庄案例2：青岛---天泰?奥林匹克花园案例3：深圳---万科城案例一：中海怡美山庄案例选择的适用条件：陌生区域效区物业面临交通改善等大机会规模大盘，小镇模式中海怡美山庄-----区域及交通区域：深圳龙岗区横岗镇，距镇政府车程10分钟交通：公交多，但距市内路程较远与市内的联系较便利，有多路公交未来的地铁3号线和深惠公路位置：康乐公路旁资源：无明显山体或海景资源地块现状：地块平整，无特殊资源中海怡美山庄-----定位及客户项目定位：生态休闲的拉丁式小镇生活目标客户：高级白领中产阶层实际客户：50%横岗人20%龙山岗人20%深圳市内投资者中海怡美山庄-----规划规划指标：总占地：40万平米中（共2块地）建面：50万平米容积率1.25规划布局：中央园林及太阳广场成为社区社区感的主要体现小户型排布在靠近地铁处，以阻挡噪音污染大户型沿社区中央水景布置中海怡美山庄-----建筑及园林风格建筑风格：拉丁风格立面造型典雅、建筑线条优美色彩欢快、亮丽加勒比风情等拉丁风格元素应用园林风格：一轴两心园林结构（一个中央景观轴、两个园林中心）园林细节（沙滩、草亭等）体现拉丁风情中海怡美山庄-----建筑细节体现拉丁风情中海怡美山庄-----启动模式一期规模指标：占地11万平米，建面15万平米，容积率1.3配套：商业面积1800平米，幼儿园面积2921平米、会所面积1698平米一期启动模式：情境展示通过游泳池、样板房、中央景观进行先期展示通过售楼处的热烈气氛、社区细节小品等方面营造社区感和打丁风情以创新户型（3.9米层高送面积等）制造热点中海怡美山庄对本项目的启示建筑风格演绎到位：打丁风情的演绎从建筑景观等硬件到社区文化氛围的营造都较到位陌生区域启动期展示先行以沙滩泳池为核心的中央景观在开盘时展示到位二层以下建筑外立面和样板房在开盘时全部完工开盘整个社区传达出现楼的氛围，弱化区域的陌生感资源的有效利用：大户型排布在中央景观处小户型排布在靠近地铁处案例二：天泰?奥林匹克花园案例选择的适用条件：陌生区域效区物业规模大盘，小镇模式天泰?奥林匹克花园-----区域及交通区域：青岛市李沧区与城阳区的交界处，属于效区地产交通：交通略有不便距市中心区约25分钟车程现有3条公交线路交通有待改善城阳区天泰奥园李沧区市中心区位置：308国道旁资源：无明显山体或海景资源地块现状：坡地天泰奥园天泰?奥林匹克花园-----定位及客户项目定位：运动、健康社区目标客户：高级白领中产阶层实际客户：90%市区内居住者，其中50%一次置业，50%用来养老10%外地人，另有部分韩国人天泰?奥林匹克花园-----规划指标用地构成构成面积（万平米）比例（%）住宅用地50.7954.98公共设施用地18.8420.4道路用地10.4511.31公共绿地12.313.31总用地92.37经济指标总建筑面积87.76万平米住宅81.41万平米配套6.35万平米住宅平均层数6.7层高层住宅31.1%多层住宅68.9%容积率0.95建筑密度16.5%天泰?奥林匹克花园-----规划布局多中心、多组团式布局多层为主，小高层与高层为辅水系景观和中央景观轴构成园林景观体系多层在中间，周边高层的布置使中央景观利用最大化整体层次分明，多层以屋顶颜色进行区分水系镇长官邸一期运动会所天泰?奥林匹克花园-----分期及销售率一期韩国村为7栋小高层，专为韩国人定制，销售结束一期一五组团共400套，3个月售完一期二、三、四组团共800套，8个月销售率达93%一期一五组团一期韩国村一期二、三、四组团天泰?奥林匹克花园-----配套设施配套指标设施项目面积教育9班幼儿园250018班幼儿园12000文化活动奥体健康运动中心11700奥体酒店新闻中心21000二期社区中心会所2500镇长官邸800商业一期商业街5000社区购物中心（超市）1800医疗　三期保健会所1000一期诊所200天泰?奥林匹克花园-----配套2500平米体育会所游泳池咖啡巴、酒巴羽毛球场乒乓球场幼儿园网球场天泰?奥林匹克花园的启示以运动主题定位客户天泰品牌与奥园品牌联动，扩大客户层面配套设施的作用：一为吸引客户、二为丰富主题25000平米运动会所大配套解决了陌生区域的生活配套问题韩国村的建立和韩国人的入驻树立项目高端形象产品注重细节，但品质一般多中心的规划方式，使各组团都有公共活动空间案例三：万科城案例分析——万科在造一座城区位与交通区位特点处于城乡结合部的工业 园区内交通正在逐步改善良好的产业基础支撑政策导向下大力发展基础配套设施迎合大深圳格局下的城市扩张趋势，但现阶段配套和人气明显不足区位： 龙岗布吉镇坂雪岗工业园区，梅观高速与机荷高速交汇处。 该区域