中原_深圳岗宏中心城地块物业发展建议报告_101_20.pptxVIP

岗宏中心城地块物业发展建议报告深圳中原2008年4月龙岗中心城发展阶段规划设想阶段———艰难起步阶段————加速发展阶段————成熟阶段（2004年前） （2004-2006）（2007-2009） （2010以后）政策调控。银根紧缩。成交萎靡。量价齐跌。客户观望。2008年我们遭遇从2005年至今，3年的龙城操盘经历，结合对目前楼市现状的判断和对未来的预测，我们发现……现象一： 从新亚洲到花半里，从龙城国际一期到天健现代城和公园大地，产品质素迅速提升。随着万科，中海，深业，星河等大批品牌发展商的进驻，09年后的中心城房地产，产品质素将会提高到一个全新的层次。启示：产品质素将成为赢得竞争和实现更高溢价的关键。现象二： 从花半里开始，到公元盛世、君悦龙庭、公园大地……近几年，赠送面积成为中心城项目实现溢价必不可少的一种重要手段，赠送方式也完成了从赠送的量到赠送质和量齐飞的转变。客户将赠送面积当作衡量户型好坏的唯一标准。启示：赠送面积是实现项目溢价和销售不可或缺的重要手段。现象三： 招商依山郡精装修单位热销，风临国际公寓精装修发售，开盘即售出200多套；万科金域东郡在开盘遇冷面临下调价格压力的情况下，推出精装修方案，进而保持每周5套左右的成交。 启示：精装修是实现项目溢价的重要手段。现象四： 从2005年开始，中心城供应的主力户型80%以上为三房、四房，面积120平米以上。近期风临国际公寓（30-50平米），公园大地（75-110平米）紧凑小户单位热销，龙城国际2期110-130万总价单位销售最快；90/70后大多发展商采取双拼做大户。深圳中原中心城7个代理项目及9家三级分行2007年下半年至今，接待需求110平米以下二房、三房等中小户型客户迅速增加。 启示：城市发展区向完善区转变，中小户型需求空间大。启示关键词梳理： 产品质素将成为赢得竞争和实现更高溢价的关键。 赠送面积是实现项目溢价和销售不可或缺的重要手段。 精装修是实现项目溢价的重要手段。 城市发展区向完善区转变，中小户型需求空间大。通过对项目的理解，我们认为本项目现阶段需解决的问题： 1、定位（项目定位、客户定位、产品定位） 2、物业发展建议（住宅、商业）报告目录：住宅部分商业部分商业市场环境商业发展建议认识我们的项目区域市场环境项目的定位方向如何打造我们的产品住宅部分：认识我们的项目区域市场环境项目的定位方向如何打造我们的产品认识我们的项目经济技术指标项目四至项目区位区域规划1、项目经济技术指标分析项目指标占地面积10629.64 ㎡建筑覆盖率≤30%容积率≤2.8总建筑面积29763 ㎡住宅面积20873 ㎡商业面积8500 ㎡其中净菜超市4500 ㎡管理用房150 ㎡垃圾站120 ㎡公厕120 ㎡地块规模小，容积率高，不利于打造大户型产品；商业所占面积较大，满足社区配套同时对项目的住宅存在干扰；住宅区中商业体量较大，影响商业价值的实现；垃圾站及公厕的建造影响项目的形象；2、项目四至分析：缺乏价值支撑资源北面正对龙城国际，昭示性强四面均为新近开发的中高档商品房，不临主干道，环境好，居住氛围浓厚，具备打造高素质产品的条件周边均为高层住宅，对项目规划设计有一定的影响项目北临龙福西路，在治安、环境、噪音等方面存在一定的负面影响受地段和时机影响，与东边地块可能存在很大竞争北为龙城国际西面紧靠满园东为宇宏地块南临锦绣东方3、项目区位分析：龙岗中心城的中心龙岗区实验学校位于中心城核心位置，片区客户认可度高临近实验学校，具有强大的辐射能力4、区域规划：大运宣传提升区域品牌未来规划要点—奥体新城奥体新城占地13.4平方公里。规划将该片区定位为依托深圳市奥林匹克体育公园（6.5平方公里），集体育运动、居住、商业文化、旅游休闲为一体的城市复合功能区，服务于整个深圳市。承接奥体新城的建设，龙岗区政府将会大力发展龙城西区的建设，将其建设成集商业文化中心、高尚住宅区为一体的新型体育卫星城区申大成功对龙岗中心城的推进作用已经开始显现。奥体新城辐射范围示意4、区域规划：向心力提高、新兴客户群体涌入龙岗中心城重大规划□30分钟交通及地铁三号线 □奥体新城、龙岗会展中心□清林径森林公园 □宝龙-碧岭工业区□留学生创业园 □龙岗天安数码城□龙岗镇高科技工业园 □香港金融后勤基地4、区域规划：辐射积聚能力进一步增强深圳次中心定位龙岗中心区规划定位为深圳次中心，重点发展商服、房地产业、金融业、先进工业等为主体的产业是龙岗区行政办公、