中原营销策划报告(X年).pptxVIP

香江丽景项目北地块提报 南京中原事业二部 7.2012 在开启北地块之前 我们先来回顾下南地块的征战历程 2009年，金润地产进驻句容，开启逐鹿之战 历次开盘，屡战屡胜，逆市飘红 项目历次开盘回顾 Project previous opening review 2010年4月第一次调控 2010年9月第二次调控 2011年1月第三次调控 历次开盘总结 产品性价比逐步降低：从花园洋房到高层到公寓，产品类型发生变化，性价比越来越低 调控对整体销售量影响不大：随着调控政策的步步紧逼，对香江丽景的销售影响并不大 调控及户型大小导致去化速度变慢：随着户型面积的变大以及市场调控的加强，去化速度明显变慢 价格逐步提升：三年销售，香江丽景的价格由4000元/㎡多到现在的近6000元/㎡，价格逐步提升 历次开盘，调控加紧，产品性价比逐步降低，价格逐步提升，去化速度变缓 重要节点成交排行榜勇夺前三，2011年句容城中排行第一 激情世界杯之夜 男声女生总决赛 投资季●蜜蜂总动员 任达华慈善晚会 活动回顾：精彩不断，形象奠定，情满香江 北地块开工典礼 总 结 三年逐鹿，问鼎句容，首屈一指，形象初立 历次开盘总结：项目经过7次开盘，开盘期间均能完成近90%的去化，每个月的均在句容销售排行榜上排行前三 销售总额：2010年劲销2.4亿，句容销售排行榜第二名；2011年劲销2.5亿，勇夺句容销售排行榜冠军 活动总结：通过各类的主题活动以及节点活动，不断提升项目调性，不仅促进销售，更奠定了项目的高端形象 形象初立：项目为句容城中央唯一高品质住宅，价格一直领先于其他各盘，销售同样领先于其他各盘，性价比较高，初步建立了高端形象 接下来，我们该干什么？ 南地块开发接近尾声 北地块近17万方待开发 南地块 北地块 17万方 在蜕变之前，先认清自己 项目技术指标 面积段（㎡） 91.87 112 121-124 133-139 140以上 所占百分比 17% 3% 34.40% 39.80% 5.40% 北地块以大户型为主，120㎡以上的户型占比达80% 北地块面积段配比 价值点1：句容城中央，尽享城市繁华 价值点2：崇明小学、二中双学区、农科院毗邻，人文气息浓郁 项目区位分析 核心价值点： 城市核心区 城市中心，居繁华之上，揽万千风云 句容城中央，尽享城市繁华 5万方自身配套，足不出户即享便捷生活 纯正Art deco，一个阶层的荣耀 采用高层最经典Art deco建筑风格，象征一个阶层的贵族气质与财富 2万方城中私享公园，筑一方生态之地 句容首席下沉式瀑布广场，叠水景观，绿树成荫，流水潺潺 网球场、慢跑道、羽毛球场、篮球场，儿童、老人专属空间，一切超越想象 句容唯一“泛会所”设计，领衔社区生活新格局 Art deco殿堂级会所，中产阶级聚会、休闲新天地 首层架空，为居住创造了更为开阔、灵性、流动的社区空间，将内涵与品位自然释放 南北地块对比 北地块从建筑、宅间空间、配套等全面升级，进一步提升了楼盘品质 对比项 南地块 北地块 总结 物业类型 花园洋房、高层、小高层、公寓 高层、公寓 北地块均为大高层 建筑风格 新古典主义 Art deco 北地块有所提升，更强调城市贵族气质 景观 中心水景 近2万景观，下沉式瀑布景观组团 北地块规划了句容绝无仅有的景观，包括下沉式瀑布、老人、儿童专属活动空间等等，更注重宅间空间的营造 户型配比 从70-140㎡户型皆有，包括268㎡楼王 以120㎡以上大户型为主 北地块以大户型为主，主要面对改善型购房者 物业 金润物业 金润物业 南地块为金润物业的初步发展，北地块物业在南地块物业的基础上加以提升，创造新的价值点 会所及社区中心 无会所 高档会所配套及社区中心 会所的配套提升了项目的档次，北地块在南地块的基础上进一步提升 客群 句容市普通购房者 目标客群：根据户型配比，初步判断改善性客户居多 宏观市场 温家宝：坚定不移继续实施楼市调控政策 然而，在总理重申楼市调控不放松的同时 一些政策却悄然破冰…… 宏观市场——政策导读 货币政策利好——三次下调存款准备金率 2011年12月5日，央行下调存款准备金率0.5个百分点 2012年2月24日，央行下调存款准备金率0.5个百分点 2012年7月6日，央行下调存贷款基准利率0.25个百分点 房贷政策利好——实施差别化房贷，支持首次购房家庭贷款需求 2012年2月8日，央行：继续落实差别化住房信贷政策，加大金融服务，支持普通商品住房建设，满足首次购房家庭的贷款需求 2011年12月22日，李克强：适应城镇居民合理的自住需求，增加普通商品住房供地 2011年12月23日，住建部部长姜伟新：严格实施差别化住房信贷、税收政策，支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。 银行政策