中原_广东深圳中原好好年项目发展战略及定位报告_33P.pptxVIP

好好年项目发展战略及定位报告 2011.8 整体定位：我们的定位必须体现以下七点 是城市级的 是滨海物业的代表 是具有标志性的 是区域的价值高点 是有强烈城市意向的 是可回避竞争的 是可实现跨越式发展的 辐射珠三角的城市代表项目 稀缺的资源条件成就经典传承的作品 能代表新时代的深圳，城市发展中的“一级” 实现价值高于城市中心其它区域 可辩识，明显区别于其它区域 拉开与其他项目的差距 采取一切可能的超常规的手段 整体定位：具有领先水平蕴涵独特海洋文化的国际港口海滨综合体，深圳海滨项目新典范 国际港口物业 独特海洋文化 打造深圳国际港口的标志性物业 成就滨海物业的经典 独具海洋文化理念的新型项目 资源型居住度假生活演绎 理念超前 特色突出 年份 楼盘名称 客户来源 特征描述 2002年 南方明珠二期、东海丽景 当地工作及居住的人 盐田港及物流、船务公司的中高级员工、沙头角保税区内员工、政府公务员、本地居民，部分企业白领及香港消费群体、私营业主 2003年 和亨家园 片区内的工作人员，其他投资客户 主要为片区的企业职员（约65%），部分工业区企业管理人员，其他投资客户。 2005年 金港盛世 当地居民及片区企业员工及私营业主 主要为本地居民及片区企业员工及私营业主。 2007年 裕达华庭 当地工作及居住的人。 盐田港本地居民及工作在盐田区域的员工及私企业主。 2008年 花 港 客户主要来自罗湖 客户主要来自罗湖，投资客户居多，自住客户年龄偏小。 鹿港国际 盐田附近居民 盐田附近居民，几乎都是全家一起到场选房的 。 2010年 幸福海 主要来自罗湖、福田 自住客较多，年龄30-40岁 2010年 金山碧海 罗湖占一半，其次是福田、南山，盐田客户少 罗湖、福田客户为主，投资客户多于度假客户多于自住客户，年龄特征40-50岁，看重其在山中的位置和海景 客户定位 4 盐田港区域原以本地客户为主，随着深盐二通道通车，罗湖、福田客户占到大多数 当地为主 罗湖福田为主 结合区域客户结构及本项目实际情况，对本项目客户进行界定 主要客户 福田、南山及香港的自住兼投资客户 边缘客户 来自深圳及香港的投资客户 本项目客户具象描述 购房原因 追求更高品质的居住环境 改善居住环境，提升自身价值标签 结婚或者居住的功能型需求 投资需求 客户群体 企业高管、企业主 区域原住民 小生意人 事业初创者 周边小区原住民子女 高收入年轻精英阶层 香港、龙岗、宝安私营企业主 各地投资客 生命周期 小孩刚出生或已上学 小孩成年独立居住 刚结婚或小孩出生不久 单身或者刚结婚 客户生命周期范围较广泛 来源区域 盐田、罗湖 福田 南山 整个深圳及香港 具象描述 看重景观资源环境 对社区环境和高端配套敏感 对区位和周边配套比较重视 看重物业管理 喜欢创新的户型设计 对价格比较敏感 对升值潜力比较感兴趣 1 主要客户 2 次要客户 房型 面积 结合项目属性初步建议套数比例 单房-1房 20% 小2房 70㎡以下 4% 大2房 70㎡以上 25% 中小3房 85-140 ㎡ 30% 大3房 150 ㎡以上 5% 4-5房 120㎡以上 5% 复式 10% 别墅 小于1% 户型推导修正 二次推导 房型 面积 套数比例 单房-1房 30-60 20% 小2房 60-65㎡ 4% 大2房 70-90㎡ 25% 中小3房 85-140㎡ 25% 大3房 150-180㎡ 7% 4-5房 130-180㎡ 8% 创新复式 88-140 ㎡ 6% 顶层复式 250-350 ㎡ 2% 整栋大复式 180-300 ㎡ 2% 联排别墅 200-300 ㎡ 小于1% 户型推导修正结果：产品以三房为主力户型，产品发展历程为紧凑型向舒适型及豪华型过度 三次推导 房型 面积 套数比例 套数推断 面积比例 单房-1房 30-60㎡ 20% 1568 9% 小2房 60-65㎡ 4% 310 2% 大2房 70-90㎡ 20% 1568 16% 中小3房 85-140㎡ 25% 1960 26% 大3房 150-180㎡ 10% 786 15% 4-5房 130-180㎡ 10% 786 15% 创新复式 88-140 ㎡ 6% 470 7% 顶层复式 250-350 ㎡ 2% 156 6% 整栋大复式 180-300 ㎡ 2% 156 4% 联排别墅 200-300 ㎡ 小于1% 35 1% 合 计 100% 7795 100% 二次推导 房型 面积 套数比例 单房-1房 30-60㎡ 20% 小2房 60-65㎡ 4% 大2房 70-90㎡ 25% 中小3房 85-140㎡ 25% 大3房 150-180㎡ 7% 4-5房 130-180㎡ 8% 创新复式