【房地产】世联：二、三线城市新区大盘开发模式研究.pptxVIP

世联研究理论二、三线城市新区大盘开发模式[关键字]：关键字：新区、大盘[简介]：对二、三线城市新区大盘开发案例的开发背景、开发方向、产品理念、节奏控制等方面进行深入研究分析，总结新区大盘开发与启动的模式与策略，对于其他类似城市、类似项目的客户策略和开发策略有一定参考作用。国内二三线城市大盘案例研究 为了借鉴成功经验并启发思路，我们从已研究的大量二、三线城市大盘开发案例中，选取城市发展阶段略高于淮南或与之相仿的四个大盘项目： 济宁杨柳国际新城 淄博中润华侨城 合肥绿城桂花苑 合肥华润·澜溪镇 对其开发背景、开发方向、现金流控制、产品理念、节奏控制等方面进行深入研究分析 其中前两个项目主要是对本项目的开发过程起借鉴和启发的作用；而对后两个合肥项目主要是对本项目的产品和理念起借鉴和学习的作用案例（一）——山东济宁杨柳国际新城项目概况，10个月劲销1500套房子的成功案例项目处于济宁市高新区北侧，距离市区中心区6公里区域陌生，周边为近郊乡镇，生活配套极为不足2004年2月摘牌取得，综合土地成本42万/亩项目需要安置原居民，安置面积20多万平方米在地块竞拍前，决策层基于如下因力争获取该地块占地：1220亩总建筑面积：100多万m2其中，代建回迁房：20多万m2代建市政公园：1500亩物业形态：多层、小高层、高层以及别墅项目开盘：2005年3月开发周期：预期4－5年城市发展方向往东，该地块处于城市此发展方向上城市总体房地产发展看好，周边有一定的企业厂矿资源支撑市场处于上升阶段，缺少好的产品和有强大影响力的社区对项目开发的借鉴——大规模近郊楼盘开发的成功启示项目产品组合上，主导开发多层住宅，辅以少量的叠加别墅为价值标杆项目制订了先占市场后盈利的指导思路，因而低价启动市场，尽早展现高素质产品，同时，与市区项目形成价值差异回迁区的选择上，很好的平衡了地块资源现状与未来不对等的问题，同时对社区起到了围合作用杨柳国际新城项目启动策略——较高品质的经济型产品高调占位市场，吸引大量的市场客户启动策略启动背景启动区客户定位的矛盾：项目没有明显的显性客户，客户心理距离较远项目规模超大，开发商期望4－5年开发完成解决方案：泛客户层的定位，锁定城市中坚阶层，同时适时设计客户梯队，明确了“中低端客户”启动策略；选择相对较差的区域，以较高品质的经济型产品低价入市，实现迅速销售泛客户层定位，以中低端客户启动，解决前期显性客户不足的问题以高品质形象立市，前期树立项目口碑，带动销售回迁区启动规模18万m2启动产品两房、小三房、三房的经济型花园洋房叠加别墅启动价格以1600多元/m2的低价入市启动效应在几乎没有展示的情况下，2005年3－12月，完成销售1500套，均价提升200元/m2在市场上树立良好的口碑世纪路中润大道案例（二）——淄博中润华侨城项目概况项目位于淄博高新开发区内，东起西五路，西临世纪路，北依北外环路，南侧有 中润大道项目区位属于城市新区，开发初期周边配套不成熟占地：1800亩总建筑面积：120万m2其中，居住组团110万m2 公用及商业建面10万m2 会所2.5万m2 双语幼儿园4000m2 双语中小学3.2万m2容积率：1物业形态：多层、小高层、高层住 宅以及高档别墅等 开发周期：分三期三年开发项目启动：2003年启动，2004年9 月一期开盘客户类型：80%自住，20%投资中润华侨城启动策略——主流产品低价入市，精心打造景观展示，以高品质形象实现差异化启动策略启动背景2001年拿地，当时市场状况较差，楼价1000多元/m2，增长不明显2003年市场大势上涨，供应量大、竞争激烈，项目正式启动，面临巨大风险2004年9月项目一期开盘主流产品低价入市，小步快跑，迅速销售以高品质形象立市，实现差异化适当控制成本，主要投入在展示区，通过实景展示打造核心驱动力产品创新、展示到位，给客户实实在在的感受启动规模15万m2 ，分批推售，每次推售量不超过5万m2 启动产品多层+小高层主力户型140、160、180 m2三房，尝试少量60、98 m2两房启动价格在市场预期3000元的背景下，以2500元/m2低价入市创新元素引入南方先进户型设计理念：圆弧状主卧，八角窗等“大园林、大水景、大绿化”，在当地开创北方园林南方化中润华侨城后续开发策略——二期逐渐推出社区配套设施，以高附加值促进项目销售二期价格2800元/m2二期配套3.6万m2的幼儿园到中学的一体化品牌学校部分社区商业街以综合性购物及大型超市为中心的大型一站式商业娱乐中心开发期内核心竞争力的转化二期：配套设施的建设一期：景观展示的打造案例（三）——绿城 · 合肥桂花园项目概况总占地：约480亩总建筑面积：近41万m2容积率：1.22绿化率：42.3％物业形态：多层、小高层社区配套：中心会所、学校、 幼儿园等项