南京房地产区位价值与空间价格分析.pptxVIP

南京市主城区房地产区位价值与空间价格分析;主 要 内 容;南京板块细分图;城中板块地图;1 房地产区位价值的影响因素分析;;;表1-1 房地产区位价值评价因素因子表;表1-2 房地产区位价值评价因子权重;2 房地产区位价值定级因素分析;;;;;2.2 交通通达度分析;;表2-2 南京主城区主干道一览表;;经过调查，南京市主城区共有153条公交线路。 其中旅游线路5条， 夜间线路18条， 连接主城区和郊区的线路8条， 其余122条线路均为主城区内部线路。 上述公交线路共有583个公交站点 。 从行为感应地理角度分析，公交站点的辐射半径大于500m时，居民乘行出车就感觉不方便，因此将公交站点的最大影响半径定为500m。 ;;;2.3 生活设施完善度分析;南京市市级医院有： 军区总院、市第一医院、市第二医院、市第三医院、省人民医院、省中医院、江苏省省级机关医院、鼓楼医院、八一医院、儿童医院、脑科医院、省中医研究所附属医院、省红十字医疗效劳中心、中大医院等等； 南京市市级体育场所： 南京奥体中心、五台山体育馆等； 南京市市级图书馆： 南京图书馆、金陵图书馆等；;表2-4 南京市重点小学一览表;表2-4 南京市重点小学一览表;表2-5 南京市重点中学一览表;表2-5 南京市重点中学一览表;2.4 城市风景与环境质量优劣度分析;;表2-6 南京市主城区景点和公园一览表;南京市主城区已建成了比较完善的环境质量监测网，每天向市民发布空气质量和水质质量预报。 南京市主城区共有六个环境质量监测点，本文在统计南京市20**年1月1日～11月30日数据的根底计算出各个监测点的平均空气环境质量指数〔空气污染指数API〕。 ;;根据国家?环境空气质量标准?规定： 空气污染指数API在〔0，50〕区域时，空气质量状况为优； 空气污染指数API在〔51，100〕区域时，空气质量状况为良； 空气污染指数API在〔101，200〕区域时，空气质量状况为普通〔轻度污染〕； 空气污染指数API在〔201，300〕区域时，空气质量状况为不佳〔中度污染〕； 空气污染指数API＞300时，空气质量状况为差〔重度污染〕。 南京市各监测点的空污染指数在74～83之间，空气质??状况为良。 南京市各个区域的饮用水水质均为合格。;3 房地产区位价值确定;;;;;;3.6 南京市主城区房地产区位价值空间分布特征;第二：商业用地区域不尽合理，就总量而言，市区商业网点的数量与现有经济的开展水平是相适应的，但是随着经济的开展，南京市老城区的拆迁改造，必将有大量的人口外迁，而从图5-5可以看出，南京市主城区外围商业效劳业繁华度作用分值普遍偏低，例如玄武区沿紫金山一线虽然有便捷的交通、优美的环境，但是该区域的商服繁华度作用分值仅有30分左右； 主城区的商服繁华度作用分值随着距离CBD的增加而迅速减少，但由于南京市主城区道路网的密集，交通兴旺，因此，南京市主城区房地产区位价值的分值并没有随着距离(CBD)的增加而迅速衰减，而是缓慢地减少，这给城市规划和城市建设一个启示：道路通达和交通便捷可以很大程度地提高该区域的区位价值，特别是城市外围房地产的区位价值 。;4 区位价值、土地价格及房地产价格的关系;图4-2 南京市商业地价等高线图 ;;4.2 区位价值与房地产价格的关系;图4-5 南京市房地产价格等高线图; 以金陵王府为坐标圆点的剖面分析 东—西向房价较高，下降较慢 ; 以金陵王府为坐标圆点的剖面分析 南—北向房价落差较大 ; 以金陵王府为坐标圆点的剖面分析 西南—东北向房价相差不大，但西南向房价总体 下降水平要慢于东北向 ; 以金陵王府为坐标圆点的剖面分析 西北向较东南向房价较高，东南向下将较快 ; 主要干道房价分布分析 ; 地铁沿线的房价分布分析 ;5 住宅特征变量与价格实证研究 ;5.2 邻里特征;在美国新泽西州，白人对邻里的非白人所占的比例在住宅价格上表现更为敏感。对其他一些地方的研究发现，非白人愿意支付更高的价格去购置白人作为邻里的住宅。 住房价值和学生平均花费之间具有正的关系 。一般而言，考试成绩对住宅价格有正的影响，学校质量每提高1％，相应住宅总价平均上涨0.26％ 道路交通噪音通常对住宅价格有负的影响。英国学者研究说明：住宅周围道路噪音每增加1分贝，房产价格平均下降1.07%，而道路的视觉影响可使房价平均下降2.5%。 机场对住宅价格的影响，Daniel P McMillen〔20**〕认为受严重噪音影响的住宅价格降低9.2％。 购物中心的可达性和规模，对周围住宅价格有影响 。;在