中国税制土地增值税第十章.pptxVIP

第十章 土地增值税;课程内容;第一节 土地增值税概述;第二节 土地增值税征税范围、纳税人和税率;（三）税率;第三节 转让房地产增值额的确定;（二）扣除项目及其金额 1、取得土地使用权所支付的金额 是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用（契税等）。 2、开发成本 开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 ;3、开发费用 开发土地和新建房及配套设施的费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 a.财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。 其他房地产开发费用，按本条第1、2项规定计算的金额之和的5％以内计算扣除。 即:开发费用=利息+（取得土地支付金额+开发成本）×5% 　　 b.凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。 即：开发费用= （取得土地支付金额+开发成本）×10%;4、与转让房地产有关的税金 指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税（房地产公司的印花税一般已计入管理费用中了）。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。 5、房地产企业加计扣除 对从事房地产开发的纳税人可按本条第1、2项规定计算的金额之和，加计20％的扣除。 加计扣除 = （取得土地支付金额+开发成本）×20% ;（三）出售旧房及建筑物 增值额=收入额-评估价格-地价款及费用-转让环节税金-评估费 旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。;第四节 土地增值税应纳税额的计算;例1：某房地产开发公司转让一幢自行开发的写字楼，收入7000万元。???房地产开发公司为取得该块土地使用权支付地价款及相关费用800万元，该写字楼开发成本为2000万元，该房地产开发项目的利息支出为190万元，该房地产开发公司提供了金融机构的证明。按商业银行同类同期贷款利率计算的利息支出金额为195万元。 求应交的土地增值税？;（1）计算取得土地使用权所支付的金额为800万 （2）计算房地产开发成本为2000万 （3）计算房地产开发费用 可扣除的其他房地产开发费用=（800＋2000）×5％=140（万元） 可扣除的房地产开发费用合计= 190＋140=330（万元） （4）计算与转让房地产有关的税金： 房地产开发公司，按规定已将缴纳的印花税计入管理费用中予以扣除，所以在计算可扣除的与转让房地产有关的税金时，只需计算营业税、城市维护建设税以及教育费附加。 ①营业税：7000×5％=350（万元） ②城市维护建设税与教育费附加： 350×（7％＋3％）=35（万元） ③可扣除的税金的总额： 350＋35=385（万元） ;（5）计算财政部规定的其他扣除项目。房地产开发公司，可加计扣除： （800 ） ×20％ =560（万元） （6）计算扣除项目总金额： 800＋2000＋330+385＋560=4075（万元） 增值额=7000-4075＝2925（万元） 增值额与扣除项目的比率为： 4075÷2925=71.78%50% 应纳税额=2925×40%-4075×5%=966.25（万元） 或应纳税额=(4075÷2) ×30%+(2925-4075/2) ×40%= 966.25 ;例2：某企业将市中心一幢办公楼同Ａ房地产开发公司的一幢写字楼交换，合同中约定办公楼作价3250万元。办公楼为80年代所建，八成新，重置价格为1500万元，该企业交换该办公楼时补交国有土地出让金250万元。求应交的土地增值税？ 解：计算扣除项目金额 ａ．取得土地使用权所支付的金额。在此即为该国家机关补交的土地出让金250万元。 ｂ．房地产的评估价格。 1500×80％=1200（万元） c．可扣除的税金。 营业税：3250×5％＝162.5（万元） 城建税以及教育费附加：162.5×（7％＋3％）=16.25（万元） 印花税：3250×0.5‰=1.625（万元） 可扣除税金的总额为： 162.5＋16.25＋1.625=180．375（万元）;ｄ．扣除项目的总金额为： 250＋1200＋180．375＝1630．375（万元） ③计算增值额及其与扣除项目的比率。 增值额=3250-1630．375＝1619．