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律师办理物业管理法律业务操作指引 (2007) (2007 年 12 月 18 日业务研究与职业培训委员会会议通过 ) 第一章 总则 第一节 目的、概念 1．1．1 制定目的 本指引由上海市律师协会建筑与房地产法律研究委员会起草，其目的系为 律师提供办理物业管理法律业务操作方面的借鉴、 经验，并非强制性或规范性规 定，仅供律师在代理物业管理法律实际业务中参考。 1．1．2 概念界定 物业管理： 物业管理一般是指根据业主、 业主委员会或者其他组织的委托， 物业服务企业对物业进行维护、修缮、管理，对物业区域内的公共秩序、交通、 消防、环境、卫生、绿化等事项提供协助管理或者服务的活动。 物业管理纠纷： 物业管理纠纷是指物业管理各主体之间在物业管理的民事、 经济、行政活动中， 因对同一项与物业有关或与物业管理服务有关或与具体行政 行为有关的权利和义务有相互矛盾的主张和请求，而发生的具有财产性质的争 执。本操作指引所指的物业管理纠纷主要为民事方面的物业管理纠纷。 开发商： 开发商，又称发展商，即房地产开发企业，依据《城市房地产管理 法》第二十九条规定，房地产开发企业以营利为目的， 从事房地产开发和经营的 企业。 （《中华人民共和国城市房地产管理法》 ，1994 年 7 月 5 日第八届全国人民 代表大会常务委员会第八次会议通过， 根据 2007 年 8 月 30 日第十届全国人民代 表大会常务委员会第二十九次会议 《关于修改 〈中华人民共和国城市房地产管理 法〉的决定》修正，自修正之日起施行）开发商作为物业的投资建设单位，原始 取得物业的所有权，在物业管理中，被俗称为“大业主” 。 物业服务公司： 是依法设立的从事物业服务的企业法人。其根据物业服务 合同授受业主 （业主大会）或者开发商的委托，对物业进行专业化管理和业主提 1 供服务。国家对物业服务企业实行资质管理。 业主： 是指住宅以及其配套设施的产权所有者，一般拥有房地产行政主管 部门签发的房地产权证。 使用人 ：是指物业的承租人或其他非业主使用人。 业主（代表）大会： 是由物业管理区域内全体业主组成的，或者业主人数 较多时， 由一定的业主代表组成的， 维护物业区域内全体业主的公共利益， 行使 业主对物业管理的自治权的业主自治机构。 业主委员会： 是经业主大会选举产生并在物业所在地的区、县人民政府房 地产行政主管部门和街道办事处、 乡镇人民政府备案， 在物业管理活动中代表和 维护全体业主合法权益的组织。业主委员会是一个物业管理区域中长期存在的、 代表业主行使业主自治管理权的机构。 前期物业管理： 是指物业出售后至业主委员会成立并选聘物业服务企业之 前这一期间的物业管理。 前期物业服务合同： 是指物业区域内的业主委员会成立之前，物业的房地 产开发商委托物业服务公司管理物业，并与物业服务公司签订的物业服务合同。 物业服务合同： 物业服务合同是指由业主支付费用，物业服务公司受托对 指定物业进行维修、养护、 利用及相关区域生活秩序管理的合同。 物业服务合同 广义上包括前期物业服务合同。 临时管理规约： 是在销售物业之前， 由开发商制订的， 对有关物业的使用、 维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任 等事项的约定。 管理规约： 是指业主共同订立或者承诺的，对