世联XXXX年青岛华润中心项目报告.pptxVIP

世 联 地 产 WORLDUNION PROPRERTIES; 一、引言;【青岛写真】 ;青岛本土开发企业抢占地利先机，占据海景资源豪宅主力军位置;随着国内品牌开发企业相继进驻，在一定程度上提升了青岛豪宅开发水平，但目前未有成熟的高端豪宅制造商进入;华润置地在深圳/杭州成功打造华润中心顶级城市豪宅线后，开始全国扩张战略，将为各中心城市带来震撼;首站落户青岛后，华润置地快速在六城取地，初步完成山东区战略布局，投入资金300亿;青岛豪宅市场受限购影响明显，豪宅客户观望情绪严重，成交极度萎靡，为华润中心启航蒙上阴影;【潜在豪宅供应量巨大】 海景豪宅扎堆，同质化严重，未来供应量超过130万平米。限购之下，海景豪宅陷入红海竞争;二、解读华润中心/悦府;;项目印象2—整体项目是涵盖五星级酒店、高端公寓、豪华大宅、高端商业、高级写字楼的顶级城市综合体;占地面积：13.5万平米 容积率：5.5 总建筑面积：120万平米 计容面积：74.54万平米 住宅面积：37.3万平米 商业及公建面积：37.24万平米;;【华润中心/悦府项目属性】行政商务核心区域/非一线海景/大型综合体豪宅/新进入品牌企业;【解读青岛豪宅市场1】青岛豪宅=海边大宅;精装修—金色海岸 科技智能化—红树西岸;;青岛豪宅跨代之作，青岛豪宅从单纯卖海资源，向顶级豪宅完整的价值体系发展。;【解读青岛豪宅市场2】青岛豪宅=观景鸟笼;拥抱城市繁华生活 邂逅国际经典时尚 品味高尚品质人居 畅想缤纷欢乐休闲 实现高效商务办公、酒店接待，交际宴请等诸多需求 在这里，享受包罗万象、精彩无限的豪宅生活方式 在这里，体验繁华、宁静，社交、人居随意切换的自如境界;【结论】悦府霸占半壁江山的核心竞争力;三、客户分析;青岛独特的城市魅力，吸引北中国置业客户青睐;什么人会在青岛购买顶级豪宅？;他们在购买过程中所显现出来的个性特征;他们多为“白手起家”,他们生意遍布全国，他们视野开阔，任何事情都不是价格的问题，同时他们也很精明，只要自己喜欢，只要发现产品“值”他们就愿意为之买单，决策的过程可能很快； ——东海路9号置业顾问 王小姐;;海边房子入住率很低的，通常不超过30%，青岛沿海的房子非常潮湿，比较不适合居住；海风也很大，居住是舒适度非常有限；短期度假、休闲居住还行，长时间生活居住根本不行； ——柏丽澜庭中介 张先生;置业青岛的豪宅客户抽样访谈 ;主要关注要素： “我太太和小孩都在青岛，但是工作的原因常常国外、国内到处出差，但还是 在青岛时间比较多；目前住宅崂山，那边物业管理是在太差了，基本上是放 任自流状态，住起来很不舒服；” 物业管理——不指望说和酒店一样，但至少小区是要需要定期打扫、园 林定期枝剪等； 景观园林——景观园林是一定要的，生活嘛不能光秃秃的什么都没有， 向住酒店一样，但景观要很精致，不喜欢粗放是的那种，很没有品味的感觉 居住舒适度——住起来舒服，南北通透之类的，客厅大大些，不喜欢很 狭窄的客厅，最好有个花园； 居住品质——很多朋友都住在这边买房子，大家都觉得这边品质挺不错 的；装修都是国际品牌，国内外的酒店都基本上是这些牌子，比较有档次； 开发商品牌——大品牌的开发商，还是能够让客户放心；;主要关注要素： “生意部分业务在青岛，现在生意做的还不错，常常会有国内外的 客户来青岛拜访，基本每次都安排到酒店去了，我们在国外常常去 企业会所，这样比较助于企业形象的建立” 资源与核心地段——有足够的强势、稀缺的资源，标识性和身份标 签； 品质——产品从外立面以及内部装修等，都要是身份的象征； 圈层——有些朋友在这边买房子，周边都是这样的人，也比较有面 子，增添了谈资与话题；;主要关注要素： 稀缺资源——海边资源始终都是有限的，海景还是青岛的一张名片，物 以稀为贵； 品质感——外立面、装修要上档次，有品质感；大户型——大客厅、大 餐厅、有保姆间，社交空间的需求； 物业服务——档次的体现，非第一居所的日常打理需求； 圈层——与明星或商界名流住在一起，比较有面子； 绿色、生态——生态科技技术以及智能家具系统，也比较有面子；;主要关注要素： “客户最早是在2007年购买，当时价格很低，单价不到2.5万，具有明显的 投资价值；这个项目虽然销售情况不是很理想，但是我关注的是它的地段 价值，稀缺性和未来的升值空间，相信未来这个项目在未来升值潜力大；” 核心地段——一线海景，海景资源与城市资源复合，不可复制，资源的独 占性； 稀缺产品——青岛市的地标； 物业管理——良好口碑的物业管理，对今后物业价值的提升贡献巨大； 升值潜力——房产的收益前景；;主要关注要素： 项目的位置在青岛是独一无二的，临近八大关，又有