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专业招商策略与技巧 赢城科创 王玉祥 1 目录 第一部分：招商人员基本素质 第二部分：招商推广策略 第三部分：电话招商技巧 第四部分：客户拜访技巧 第五部分：现场接待技巧 第六部分：跟踪客户技巧 第七部分：客户决策分析与招商控制 2 3 必须具备的基本素质 􀂆（1）热爱招商工作，热爱商业地产行业和招商工作，兴趣可以为兴趣可为招商人员加快对问题的观察、探索、追求和创新；并在招商过程中增强自信心和对工作的激情。 （2）具备崇高的事业心，具备较强的敬业精神，创业精神，勇于进取，勇于创新，具有执著的奉献精神； （3）强烈的责任感，是对工作的高度负责精神，在面对重大责任或紧急关头，应敢于刚毅果断，勇于权限内的决策；敢于承担责任，做到秉公办事，不徇私情，坚持公正的立场，充分发挥综合能力。 4 必须具备的基本素质 （4）坚韧顽强的意志力，意志品质坚强，稳健持重的招商人员，才能去认真克服困难，并不为小恩小惠诱惑。商业地产招商不仅是双方智力、技能和实力的比较，也是意志、耐性和毅力的争斗。 （5）良好的自控能力，招商的双方都是围绕各自利益，心理上处于对立状态，我们要在在时间上、心理优势占据主动权。若出现僵持甚至不欢而散的现象亦为常见。 （6）较佳的团队精神，招商是整体运作的，虽然整体项目按商品或服务项目的大类或中类分至每位招商人员，但各个功能区的招商成功与否影响到整体项目招商是否成功。 􀂆 5 能力要求 1、经济知识：电子市场属于商业地产中专业市场范畴，商业地产招商涉及到经济学、零售学、房地产开发经营、心理学、社会学、会计与税收等相关学科，以及最新的相关法律法规知识，而且新知识、新技能不断涌现，招商人员必须掌握这些基本知识，适时学习充电，才能更好的开展招商工作。 2、社交能力：商业地产招商对象的行为是一个投资行为，而这行为需要多个管理层的分析到最高层的决策，这就是要求招商人员须充分地分别与各管理层人员进行多次沟通，因而交际工作十分必要且有效。 3、语言表达能力：招商信息主要是通过文字形式传递出去的，而招商谈判则主要是通过语言来沟通的。招商人员语言表达须正确规范，使用有效的语法、修辞和逻辑，使表达更具吸引力、说服力和感染力。 6 能力要求 4、敏锐的观察力，通过察言观色、对方的语言表达可捕捉对方的投资意图、经营情况和实力（品类、产品、品牌优势，资金优势，经营能力优势）、以及发展潜力，进而做出准确的分析和判断，是获取信息，了解对手的有效方法和手段之一。 5、灵活应变能力，指招商人员能够根据招商形势的千变万化、审时度势，争取相应灵活的对策，使判断向有利已方的方向发展。因此，招商人员除必须掌握招商项目的具体情况和市场行情外，还须做到积极进取、勇于开拓，谈判时做到机智、幽默、轻松，应付自如。 7 8 多方共赢 我们亿方电子城项目的开发、经营，涉及到投资开发方、小租户、经营策划团队（及物业管理团队）、消费者等多个利益主体，因此只有实现了“多方共赢”，市场才能算是真正的成功。 如果只是依靠炒作各种概念、编造种种诱人的馅饼来吸引买家，项目仍然只能算是失败。 实现多方共赢的根本在于定位要准、招商率入驻率要高、开业要火、后续经营要稳步提升。 招商推广的核心在于找到一系列能确保开业成功的措施和对市场长期经营有持续促进作用的措施。 9 招商策略之—“招”字诀 ⒈“招”字诀——大户先行 招，即“招狼入市”。市场能否顺利开业的关键就看有多少经营商家来捧场，而经营商家进驻的数量首先要看行业大户对市场的态度。因为在批发环节，经营户们“羊群现象”十分突出——行业大户走向哪，散户小户多半会紧跟而至。“擒贼先擒王”、“赶羊赶头羊”，市场要成功，先得攻下行业大户。 但既然能成为行业大户，自然不是省油的灯，并不会那么轻易就答应什么，他们往往相互守望、伺机而行的心理很重。这时候，一方面要晓之以理，诱之以利，以特殊的优惠政策吸引其购买进驻，如果效果不明显，则可瞅准时机亮出“招狼入市”的刹手锏——去上一级城市、上一级市场招更大的区域内经营效益较好、规模较大的商家入驻，让凶狠的外地“狼”来强烈地冲击本地经营商户，形成“狼入羊群”效应，为了抢地形、占山头、卡位置，本地商家自然也就闻风而动。 10 招商策略之—“引”字诀 ⒉“引”字诀 引——引全国或行业最好或最先进的市场管理模式和商业推广手段。 引——引本地或区域市场政府的商业经营优惠政策及条件和未来商业中心规划和特有商业效应规划引导。 引——引本地周边商业辐射地的政府、商会、工