附件1大连体育新城决策报告.pptxVIP

普通商密：AAA大连体育新城项目决策报告中国航空技术国际控股有限公司地产投资事业部1.2 项目基本信息项目 行政区大连市甘井子区，南关岭片区位置地段位于体育中心西南侧，卫生中心南侧，朱棋路西侧，铁路线路北侧首批上市（A、B地块）土地情况 净地面积23.79万m2 项目获取获取方式勾地357亩土地价款17.49亿 规划用途住宅及配套 计容楼面地价 预计3500元/平 净地容积率2.1　是否合作开发是计容积率面积（ 56.83万m2） 总可售建面48.89万m2经营收益总销售收入66.25亿住宅40.12万m2销售净利润率14.04%租赁住房4.82万m2 销售型IRR27.4%　商业类3.96万m2 稳定期租金收入提前收取租金4.33亿　 不可售配套（托幼等）1.11万m2 持有型IRR7.5%Content土地分析 1.1 土地价值 1.2 市场支撑 1.3 项目获取2. 运营分析3.资金解决方案4. 总结及决策1.1 土地价值 — 新区，区域升级中地块位于大连主城区之一的甘井子区——南关岭片区，原南关岭镇，现状体育新城已建成，区域环境升级加速南关岭区域在大连“西拓北进” 位于城市发展主方向上。北部新机场规划使地块成为连接新老城区的重要节点。体育新城（南关岭区域）——甘区两城四区发展规划中承担文体活动的北部新区。区域以体育中心建设为核心引擎，开展对周边城市环境的改造。体育中心计划承办2013年全运会部分赛事和闭幕式。目前基础配套正在建设中。卫生新城规划和建设为区域未来发展提供完善配套。高铁站4.6公里华南商业中心4.6公里机场7.5公里火车站13公里中航国际广场14公里1.1 土地价值 — 项目区域属性及资源项目位于城市规划新区，临近体育场馆、医院集群和地铁口，适合发展面向首置首改的刚需快销型产品，距地铁站400米。地铁2号线（预计2014年末通车）医院集群（儿童医院、妇产医院、医大附属医院等5所医院，在建）北市万盛商场，银行，农贸市场等集中于此，公交站点十九中、南关岭小学本地块1.1 土地价值 — 区域规划项目位于体育新城规划的中央居住区内，体育场馆、地铁、卫生新城对本案的溢价最有力。规划新机场体育新城卫生新城大连北站项目用地1.1 土地价值—近期主要规划体育新城以体育中心为引擎完善交通、商业配套，建设大连北部新城区，承接外溢的城市人口。参考周边项目评估起始价，本项目预计楼面地价约为3600元/m2，与周边类似项目楼面价格相比基本持平。商业走廊体育中心：建设完毕，2013年9月全运会投入使用地铁2号线站点建设完毕，预计2014年通车卫生新城项目用地1.1 土地价值 —区域公路交通提升举例：项目位于城市副中心，周边配套目前尚不完善，紧邻规划中的地铁口项目用地1.1 土地价值 —医疗配套正在完善位于体育新城西南侧的卫生新城将有大连市第二妇产医院、儿童医院、新华医院等五大三甲医院入住，提供完善的医疗配套资源，照片中是其中已封顶的部分在建医院。1.1 土地价值 — 项目四至及现状项目位置：位于体育中心西南侧，卫生中心南侧，朱棋路西侧，铁路线路北侧；项目北侧与卫生中心之间为40米规划路，A区与B区之间为30米规划路，地块南侧为24米规划路。2在建儿童医院在建疾控中心在建妇产医院31234164551.1 土地价值 — 用地规划条件按照住宅面积10%配建租赁住房（可计入小户型套数比），小户型要求60%以上，其他配建设施按相关规划要求。租赁住房可办理大产权证，可出租经营或整体转让，可用于抵押融资，但不允许分割产权出售地块号规划占地万m2建筑面积万 M2容积率用地性质建设内容A12.6326.522.1用地性质居住、公建， 90 M2以下住宅套型面积占住宅总建筑面积60%以上B11.1523.442.1用地性质B区居住、公建，90 M2以下住宅套型面积占住宅总建筑面积60%以上小计23.7949.962.1——规划路规划路B规划路A规划路西北路现状铁路1.2 市场支撑 — 城市房地产市场分析东三省经济龙头城市，城市发展迅速，辐射力强。城市评价GDP总量（亿元）　6100近5年平均GDP增速　13.5%三产比例　41.5%城市级别　二线主要结论是辽宁沿海经济带的金融中心，航运物流中心，也是东北亚国际航运中心，东北地区最大的港口城市。2011年全国两会,大连被国家定位为振兴东北老工业基地的龙头及国家级战略辽宁沿海经济带开发开放的核心城市。 　人口特征城市人口总规模（万人）　669市区常住人口规模（万人）　384城市化率（%）65%人均GDP（元）91180人口增加驱动因素1、经济引力：大连是东北GDP最高的城市；2、环境引力：大连气候绝佳，环境秀美，是东北最宜居的城市；3、高新引力：大连市大力发展高新技术产业，引进高知人群。主要结论大连凭借