抵押权与租赁权竞合问题分析及风险防控建议.docxVIP

— PAGE \* Arabic 1 — 抵押权与租赁权竞合问题分析及风险防控建议 抵押权与租赁权竞合问题分析及风险防控建议   农村信用社在办理抵押贷款过程中，经常遇到抵押物租赁的情形，如果借款到期后债务人不履行还款义务，那么实现抵押权时，已经租赁的抵押物将会对抵押物的拍卖或者变卖产生怎样的影响？本文结合东光县联社在处理此类问题上的实际情况，重点阐述抵押权与租赁权同时存在，当两者发生冲突时，哪个权利效力优先的问题。与大家共同学习。  一、抵押权的含义及特征  抵押权是一种担保物权，其根本目的在于确保债务得到清偿、债权能够顺利实现，所追求的是抵押物的交换价值，并不要求转移抵押物的占有。《物权法》第一百七十九条规定：为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。对于我们农村信用社来说，借款人或者第三人是抵押人，农村信用社是抵押权人。  二、租赁权的含义及特征  所谓租赁权，是指承租人依据租赁合同所取得的权利，即承租人依租赁合同约定方法对租赁物使用、收益的权利。租赁权追求的是抵押物的使用价值，租赁权属于债权。其特征主要有：  （一）“买卖不破租赁”。我国《合同法》第229条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，说明了我国从立法角度上对租赁权的对抗效力予以确认，明确了“买卖不破租  赁”。“买卖不破租赁”是租赁权优先于一般债权的对抗效力。租赁关系存续期间，承租人对于买卖、抵押取得租赁物所有权或者其他物权第三人，仍可主张其租赁权，即原租赁合同对该第三人继续有效。  （二）承租人的优先购买权。所谓承租人的优先购买权，是指当出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人购买房屋的权利。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”同时我国《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。” 说明从立法角度上确认了房屋承租人的优先购买权。  （三）租赁权的持续性。我国《合同法》第214条明确规定了租赁期不得超过20年，期限更新时也不得超过20年。第215条规定，租赁期限六个月以上的，应采用书面形式，未采用书面形式的，视为不定期租赁，第236条的规定上，即：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”无论为哪种情况不定期租赁，当事人可以随时解除合同。  三、抵押权与租赁权并存的两种情形  《物权法》第190规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”对此我们可以按以下两种情形来分析： （一）先租赁后抵押，租赁权优于抵押权。  抵押人抵押已租赁的标的物的，不影响抵押物上既存的租赁关系，承租人的权利优先于抵押权。抵押人出租租赁物时，抵押物的租赁对抵押人的权利不发生影响。基于上述规定，目的在于保护承租人的利益，防止出租人故意通过抵押权来终止租赁关系或者剥夺承租人的优先购买权。抵押人在已出租的财产上设定抵押权时，抵押权人知道或者应当知道租赁权对抵押权的影响，以及抵押物上存在租赁权的事实，并自愿接受了这一事实，理所当然应承担由此造成的法律后果。同样，在实现抵押权时，根据“买卖不破租赁”的规则，只要租赁合同尚未到期，取得抵押物的第三人只能取得附有租赁权的所有权，承租人仍然可以向第三人主张租赁权。  （二）先抵押后租赁，抵押权优于租赁权。  我国在不动产抵押方面采取的是登记成立主义，在抵押方面采取登记对抗主义，因此，无论动产还是不动产抵押，只要登记便能产生对抗善意第三人之效力。具体来说：以已登记的抵押财产出租的，不适  用“买卖不破租赁”的规则。  理由是：  1、在实现抵押权时，买受人可能因标的物上负担租赁权而不愿意高价购买，致使其卖得价款不足以清偿担保债权的，则抵押权人应当有权要求解除租赁关系。  2、根据前手权利优先于后手权利的原则，先设定的抵押权完全可以对抗后成立的租赁权。  3、已登记的抵押财产设定租赁