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1;;;;;; 房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者--随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌，即泡沫破裂，它的本质是不可持续性。;;我国房地产现状;;;;;房地产泡沫评定指标;;;租售比;;; 中信里昂的调研结果认为，从样本统计，中国现有住宅平均空置率达到15%，2014年会???为真正的房地产市场拐点，市场销售量开始收缩。其调研涉及从2007年到2011年5年间建成的609个项目，80万套已销售住宅。 从2000年到现在，空置房有1000万套，按每套100万的均价估计，大概是10万亿，占GDP大概18%，这其中能有1/3是有问题的房，就是几年以后也不会有较好入住率的房。这一空置率还将继续上涨。据测算，中国人每年的住宅入住需求量大约是700万套，按每套建筑面积100平米计算，就是7个亿平方米的建筑量。而实际上，从2011年到2013年，中国每年的住宅建筑量都超过这个数字，实际每年销售量大概1000万套房，而实际入住只能达到700万套房。报告估计，未来两三年空置量还会以每年300万至400万套的速度增加，到2017年很可能再看这个数字时会是1800万套，其占GDP比例，到时不是18%，而是约35%。我们认为2014年是真正的一个中国房地产市场拐点，从2014年开始销售量会收缩，而2013-2020年中间我们预期中国房地产市场销售量会收缩36%，差不多收缩超过1/3。但是不同区域的城市表现会有所差别，三线城市最严重。估计真正三线城市现在空置率可能17%、18%，再过两三年可能超过20%。在这个点上，我们认为中国房地产市场不收缩不行。对开发商来说，未来1-2年则是大洗牌的开始。以此，从房屋空置率这一指标的数据来看，我国的房地产市场存在泡沫。;;;;;;