深圳市拆除重建类城市更新项目涉税.doc

深圳市拆除重建类城市更新项目涉税 一、自行开发模式涉税分析 目前深圳市以净地方式取得土地使用权的项目大部分 采用自行开发模式，部分城市更新项目改造后自用（大部 分为工改工类项目） 或者单一权利主体城市更新项目也大 多采用自行开发模式。 自行开发模式，因项目实施主体为原土地权利主体， 故搬迁环节不涉及与他方签订拆迁补偿协议， 而是由原土 地权利主体自行拆迁安置， 也就不涉及搬迁补偿环节的税 收问题。 （一）土地取得阶段的税收问题 自行开发模式下，原土地权利主体作为项目实施主体， 在从国土部门重新取得土地使用权时应按规定缴纳契税 及印花税。 1•契税 根据《广东省契税实施办法》第六条规定，国有土地 使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的契税计税依据 为成交价格，也即土地、房屋权属转移合同确定的价格， 包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济 利益。同时根据《深圳市人民政府办公厅关于加强契税征 收管理的通知》（深府办 [2005]176）规定，凡契税纳税义 务时间发生在 2006年1月1日（含当日）之后的，按照 现行国家和省契税政策规定的税率执行， 其他土地房屋权 属转移一律按 3%的税率执行。其他土地房屋权属转移， 主要包括土地使用权出让、 转让（含出售、赠与和交换）。 原土地权利主体作为城市更新项目的实施主体，在注 销土地使用权证后通过出让方式从国土部门重新取得土 地使用权，不属于享受契税优惠政策的情形，因此应由原 土地权利主体按支付或补缴的地价的 3%缴纳契税。 2.印花税 根据《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的 通知》（财税[2006]162号）第三条规定，对土地使用权出 让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。 原土地权利主体通过出让方式重新取得土地使用权时， 应按与国土部门签订的国有土地使用权出让合同或补充 协议上所载金额的万分之五缴纳印花税。 （二）物业建成阶段的税收问题 1. 自建自用部分涉及的税种 原土地权利主体在物业建成后通常将部分或全部物业 作为自用，对于这部分自用的物业，因权属未发生转移， 故无需缴纳增值税、土地增值税。 但若原土地权利主体日后将自用房地产转让或销售的， 则应按销售不动产缴纳相关增值税、 土地增值税、印花税、 企业所得税等。 2•自建转让部分涉及的税种 原土地权利主体在物业建成后将部分物业转让的，应 在转让环节按规定缴纳增值税及其附加、土地增值税、印 花税、企业所得税。 （1 ）增值税及其附加 根据《增值税暂行条例》、《增值税暂行条例实施细 则》、《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》 （国 家税务总局公告 2016年第14号），原土地权利主体将建 成的部分物业转让的，应按销售不动产缴纳增值税，以转 让物业取得的全部价款和价外费用作为销售额， 按10%缴 纳增值税。同时，原土地权利主体还应按实际缴纳的增值 税税额的12%缴纳附加税费（其中城市维护建设税 7%、 教育费附加3%、地方教育附加 2% ）。 （2） 土地增值税 原土地权利主体以转让物业取得的收入（不含增值税） 扣除规定的扣除项目后的余额作为增值额， 按四级超率累 进税率计算缴纳土地增值税。 根据《土地增值税暂行条例》及《土地增值税暂行条 例实施细则》，新建房地产转让中，若原土地权利主体为 非房地产开发企业， 则扣除项目包括取得土地使用权所支 付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的 成本、费用；与转让房地产有关的税金。 其中，取得土地使用权所支付的金额，主要是指原土 地权利主体在取得土地使用权时缴纳的地价款及其契税; 开发土地和新建房及配套设施的成本， 主要是指原土地权 利主体在开发项目中实际发生的成本， 包括土地征用及拆 迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、 公共配套设施费、开发间接费用；开发土地和新建房及配 套设施的费用，主要是指与开发项目有关的销售费用、管 理费用、财务费用；而与转让房地产有关的税金，主要是 指在转让物业时缴纳的城市维护建设税、印花税、教育费 附加。 （3） 印花税 原土地权利主体转让建成物业的，应按产权转移书据 即转让合同所载金额的万分之五缴纳印花税。 （4） 企业所得税 原土地权利主体应将转让物业取得的收入扣除相关成 本及费用后的余额按规定缴纳企业所得税。 二、合作开发模式涉税分析 合作开发通常指以原土地权利主体与出资方对特定地 块的建设项目以合资或合作方式进行共同开发的行为。 作开发模式也分为四种： 一是原土地权利主体与出资方合 作，以原土地权利主体名义开发；二是原土地权利主体与 出资方合作，以出资方名义拆补开发；三是原土地权利主 体以土地使用权作价入股，与出资方成立项目公司，以项 目公司名义开发； 四是原土地权利主体与出资方成立项目 公司，以项目