思源_贵阳中铁国际城项目定位报告_.pptxVIP

贵阳中铁国际城定位报告 思源经纪 二零零七年十一月;纲 要;;项目运作目标;;2006年贵阳土地供给出现井喷，全年出让土地近百宗，共计8000余亩；2007年仅上半年，商品房供应面积就达212.7万平米，同比增幅117.5%； 大型品牌开发商（保利、新世界、世纪金源等）迅速涌入，贵阳的大盘时代来临，构成未来市场的庞大供应量，预示竞争形势更加严峻； 太慈桥区域已知商品房市场年均消化量约为15万平米，消化能力非常有限，区域竞争力弱。;;宏观政策结论回顾;;;项目所处区位;项目具体位置;项目技术经济指标;地块内部环境;地块外部环境;; 项目体量大，可塑性强 距市区较近，区域发展潜力大 依山傍水的自然环境较好;实现目标的核心难点;项目必须被持续关注，形成可持续性客源。;受90/70政策严重制约，项目主流产品与当前市场主流需求相悖，如何实现项目整体价值最大化？;区域竞争力弱，如何提升区域竞争力？;如何解决？;180万？我们不能只盖房子！;看到困难的同时，一定要看到机会！;180万？大船必须寻找蓝海！; 超越区域 创造区域 引领贵阳 把项目打造成为市场的领导者，成为城市的新标识！;二级土地的开发，一级土地的做法;我们如何站在城市运营的高度，来审视项目？;什么是城市运营？;;项目定位核心理论：三个维度;满足项目价值最大化;;需要满足自身条件;项目定位核心理论：三个维度;本项目定位方向;迅速打造区域形象，形成城市亮点;如何才能形成城市亮点？;如何才能形成城市亮点？;产业，同时实现商业升级，解决商业的难题;我们需要什么产业 ？;具有足够吸引力的产业， 成为贵阳的一个社交场所， 才能实现可持续性关注，才能实现区域价值提升！;如何打造具有吸引力的产业？;案例：华侨城——旅游地产项目;;贵阳第一娱乐MALL;产业将对住宅客群起到积极的带动作用！;接下来，让我们去深入分析住宅客群。;;;;;中端－中高端客户特征描述;高端客户特征描述;对产品私密性要求很高，注重居住品位或者奢华； 对总价和单价相对不敏感； 追求个性化的生活，讲究生活的品位、健康以及生活舒适度的满足，有较为开放的生活态度，对居住环境要求较高； 有较高的文化修养。 ;住宅客群定位;针对不同层次客群的需求，住宅产品如何定位？;产品档次定位 ;;高端、超高端产品提升整个项目形象;产品类型初步配比建议;高端、超高端产品是形象产品中端、中高端产品是主流产品;跳出区域思考，我们是否需要高端商务功能？;;引进高档品牌酒店，提升项目整体价值。;完善的公建服务配套是必须的！直接提升项目附加值。;完善的公建服务配套;项目定位;定位解决了哪些核心难点？;;核心难点中未被解决的问题;如何实现项目被持续关注，形成可持续性客源？;;形象工程先行，重中之重;;拆迁工程先行 待拆迁户阻碍了项目交通动线； 待拆迁户占据了形象展示的地块； 后拆迁，直接增加成本。 ;低密度高端产品先行 确立项目的高端市场地位； 引导中高端以上客户的关注 高端低密度客群对交通的不敏感;通过先行改造项目环境，同时实现项目形象的迅速确立！;如何进一步解决项目受90/70形成的制约，难以实现整体价值最大化问题？;70/90的影响分析;我们能否打造？;我们如何打造？;我们如何实现？;;由此可见，模拟多楼盘对于项目的运作，意义重大！;核心开发策略;定位与开发策略解决了哪些核心难点？; 项目定位、开发策略解决了项目的核心难点，我们开始有针对地对本项目进行规划设计建议，同时弱化或解决项目劣势，进一步解决项目难点。;;主要经济技术指标;;;土地性质：商业、居住综合用地 商业建筑面积：约80,000平方米 其他公共服务配套设施建筑面积：不低于40,000平方米 回迁用房建筑面积：暂定为130,000平方米 90平方米以下住宅建面须占住宅开发建设总面积的70%以上 按照容积率3.0初步计算，总建筑面积约为1,776,417平方米;受70/90的限制，90平米以下住宅占项目总建筑面积的60%，建筑面积约107万平米，是规划体量最大的部分，对项目整体规划产生巨大影响。;产品组合配比;为使项目体现高端社区形象，营造出低密度氛围， 洋房和类别墅规划用地占总用地面积的41%。;公共服务设施控制指标（平方米/千人）;公共服务 设施种类;按照规划设计规范要求，本项目应该设置12万平米的公共服务设施， 但根据标书的规划指标，以下规划建议均按“其他公共服务配套设施建筑面积不低于4万平方米”进行建议。;;1)地块自身条件 地形条件复杂; 项目地块大，社区规模大; 2)地块周边环境 周边环境差； 地块交通条件差，道路通而不畅;;规划策略;;两个决择方向;我们的决择;;3;1、2号地块分析;高 端 产 品;中 端 产 品;6、7号地块分