09年房地产行业分析09.10.13宣贯.pdfVIP

09 年房地产行业发展走势和宏观政策环境分析 前提分析： 房地产行业与照明、 电工等几大产业拥有密切的相关性， 随着房地产和建筑 行业的趋势影响和波动，将对各相关产业的市场发展带来直接的影响，需要企业密切关注。 一、国家相关政策环境分析 房地产行业的市场发展走势对国家宏观政策调控环境具有高敏感度， 即每一次政府的相 关政策的变动， 都会对房地产市场造成直接影响。 近年来， 国家的对房地产相关的宏观政策 调控主要经历了： 1、 紧缩期（ 2006 年— 2008 年上半年） 随着全国房地产市场价格的飞速上涨， 在带动经济快速发展的同时， 也产生了越来越多 的泡沫，国家从 2006 年开始，明显加大对房地产行业的政策调控力度。 2006 年 5 月国六条 出台，针对房地产行业的政策调控开启。 5 月，国务院出台限制套型 90/70 政策；国税总局 出台二手房营业税政策开始着手整顿二手房市场。 7 月，建设部出台 “外资限炒令”；开始 强制征收二手房转让个人所得税。 8 月，土地新政出台，规范土地市场的出让；央行上调金 融机构人民币存贷款基准利率。 政策调控延续到 2007 年，在坚定不移的保持房价稳定之外，又从建立完善的住房保障 制度角度出发，实施宏观调控。建立及完善住房保障体系成为 2007 年调控的中心。同时， 07 年的行业规范、限制外资又得到了进一步的细化和补充；加息、提高存款准备金率等金 融紧缩政策密集出台（共经历 6 次加息），并严格规定第二套住房贷款首付不得低于 40%， 从信贷环节严格紧缩房地产市场。 10 月，国土资源部要求缩短土地开发周期，并打击捂盘 惜售，刺激房地产市场的销量，并推动价格下调。 进入 08 年，房地产市场在频繁的紧缩式宏观调整政策影响下逐渐冷却，政策内容在控 制土地市场规范交易，保障经济性住房等方面进一步完善。同时， 08 年上半年仍经历了 3 次存款类金融机构人民币存款准备金率的上调，信贷政策环境依然严峻。 对房地产市场的影响：在越来越紧的宏观政策环境下，国内的房地产行业快速进入了 寒冬期，商品房成交量大幅萎缩，销售价格增长趋势受抑且部分地区跌幅较大。 2、恢复期（ 2008 年下半年— 2009 年） 2008 年，经过了房地产的寒冬期，以及经济危机带来的巨大经济冲击，政府开始放宽 对房地产行业的政策控制，稳定房地产市场发展的同时，刺激经济复苏。 2008 年 9 月，央 行推出 “两率”下调政策， 开始放松对房地产交易市场的管制； 10 月，降低住房交易税率； 央行，商贷下调至 0.7 倍，首付款比例降至 20% 。随后的国家刺激经济复苏的调控政策和逐 步放宽的信贷政策，也在支持房地产市场回温。 2009 年房地产调控政策则坚持以稳为主，合理引导房地产市场，稳定市场预期，防止 房价下降幅度过大，促进房地产市场稳定发展。其主要特点有： 1）改善供给结构，完善住 房保障政策。 确保中小套型、 中低价位普通住房的投资规模， 改善住房供应结构， 确保 “90/70 ” 政策目标的实现。 2 ）加大对自住性购房需求的支持力度。 3 ）完善房地产信贷政策，防止金 融风险，并鼓励自住性需求的实现。 对房地产市场的影响： 09 年初开始，部分楼市成交开始了小量恢复，并从 3 月起全国 范围开始回暖。依据国