物业管理招投标.pptxVIP

;主要有下面几种常用的定价方法 （一）成本加成定价法 指物业管理企业按市场行情在估计了平均成本的基础上，加上一定百分比来制定服务商品价格的方法。 步骤： （1）确定各项服务费用支出 （2）把上述各项服务费用支出加总 （3）求出每户每月的平均服务成本。 （4）通过平均服务成本加上目标利润来确定服务价格。 （5）对服务价格进行调整并进行报价决策。;;;表7-1中18项管理费用支出实际成本为 24 131.93元，除以424户，每户每月要承担管理费用支出为56.91元。物业管理公司若确定目标利润率??10%，则每户要承担管理费用的标准为： 56.91×（1+10%）=62.60;（二）差别定价法 经济学家认为，当不同市场之间出现的价格差异并不反映提供商品或服务的成本差异时，这种做法就是差别定价（Price Discrimination）,其目的是为了增加企业的总利润。 物业服务采用差别定价法确定的服务差别价格，按标准的分类方法把它分为一度差别价格、二度差别价格、三度差别价格。;;2、二度差别价格 ——指物业管理企业根据单个消费者消费服务的数量的大小来定价。就是我们常说的数量折扣。;3、三度差别价格 ——三度差别价格是指物业管理企业以消费者的需求价格弹性的差别为基础索取不同的价格。;;三、高峰定价法 ——与采用差别定价法提高利润水平的方法相似，高峰定价法是指物业管理企业向那些在高峰期内要求得到服务的顾客索取高价，而对那些在低峰期内消费的顾客索取低价。 需具备的三个条件： 1、服务是不能储存的 2、在不同时间内提供的服务必定要使用同一生产设施。 3、在不同的时间内，需求的特点具有显著的不同。;（四）对比定价法 ——又叫参照法，就是指同类物业中具有可比性的某一物业计费标准完善，执行效果好，其他物业管理费的计费标准就可通过逐项对比，逐一确定每项管理支出和收费方法。 （五）经验法 ——在掌握不同类型物业管理费计费标准及执行效果后，根据以往经验确定目标物业的服务价格。 （六）综合法 ——指综合上述诸方法的优点。;第二节 投标报价策略与决策;二、重视投标策略和投标决策的意义 （一）获胜的依据 （二）实现经营目标的保证 （三）获取利润的前提 三、投标决策的内容 （一）选择投标项目 一般只要接到业主的投标邀请，就要积极相应。 （二）判断资源的投入量 ;图7-2 中标概率与投标资源投入量的关系;;1、报价的静态分析 分析步骤： （1）各项统计经费收支预算书中的汇总数字，并计算其比例指标 （2）从宏观方面分析报价结构的合理性 （3）探讨管理计划期与报价的关系 （4）分析检查明显不合理的报价组成部分 （5）向决策组提交对比资料;;3、报价决策 指报价决策人召集算标的有关经济、财会人员共同研究，就上述计算结果和报价的静态、动态风险进行讨论，做出有关估算报价的最后决定。 在报价决策中应当注意： （1）报价决策的依据 应当是自己估计人员的估算书和分析指标;（2）报价差异的原因 A、追逐利润的高低不一。 B、各自拥有的优势不同 C、选择的技术方案不同 D、形成的管理费用有差异;（四）确定报价策略 1、生存型报价策略 以克服生存危机为目标，争取中标可以不考虑各种利益。 2、竞争型报价策略 以竞争为手段，以开拓市场、低盈利为目标，在精确计算成本的基础上，充分估计各竞争对手的报价目标，以有竞争力的报价达到中标的目的。 3、盈利性报价策略 投标报价充分发挥自身优势，以实现最佳盈利为目标，对效益较小的项目热情不高，对盈利大的项目充满自信。;（五）进行风险决策 指某一特定策略所带来的结果的变动性的大小。其中策略是指物业管理企业为了获得利润所做出的若干可供选择的计划或行动方案。 企业面度风险时的几种不良处理方式： “雨伞式” “鸵鸟式” “直觉式” “蛮干式”;投标决策中的风险的四种基本处理方式 1、回避风险 ——拒绝承担风险 2、降低风险 ——采取措施减轻预期风险的发生的概率 3、转移风险 ——就是将某些风险因素采取一定的措施转移给第三方。（分包、保险） 4、自留风险 ——自己承担;四、投标技巧 （一）不平衡报价法 指在一个物业项目的投标报价，在总标价基本确定后，如何调整内部各个项目的报价，以期既不抬高总价，不影响中标，又能在结算时得到更理想的经济效益。 目的：早收钱、多收钱;例;;采用“不平衡报价法”有下列几种： 1、能够早日结账的项目可以报的高一些。 2、经过核算，预计今后工作量会增加的项目单价适当提高。 3、暂定项目要视情况具体分析。 4、在议标方式中，招标人一般要压低标价。这时应该压那些工作量小的单价。 5、在综合性服务项目的投标中，提高经营性物业服务的价格，