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土地增值税的计算公式及9个实例
土地增值税的计算公式及9个实例
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土地增值税的计算公式及9个实例
土地增值税的计算公式及9个实例
时间:2014-04-16????信息来源互联网,仅供参考
计算土地增值税的公式为:
应纳土地增值税=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。
1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。
纳税人转让房地产所取得的收入,包括货币收入、实物收入和其他收入。
计算增值额的扣除项目:
(1)取得土地使用权所支付的金额;
(2)开发土地的成本、费用;
(3)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;
(4)与转让房地产有关的税金;
(5)财政部规定的其他扣除项目。
2、土地增值税实行四级超率累进税率:
例1:我公司开发的一个房地产开发项目已经竣工结算,此项目已缴纳土地出让金300万元,获得土地使用权后,立即开始开发此项目,建成10,000平米的普通标准住宅,以4,000元/M2价格全部出售,开发土地、新建房及配套设施的成本为每平米1,500元,不能按转让房地产项目计算分摊利息支出,账面房地产开发费用为200万元。已经缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费、印花税170万元,请问如何缴纳土地增值税。
第一步,计算扣除项目金额
1、购买土地使用权费用:300万元
2、开发土地、新建房及配套设施的成本:
1,500元×10,000平方米=1,500万元
3、计算加计扣除:
(300+1500)×20%=1800×20%=360万元
4、房地产开发费用:
因为你企业不能按转让房地产项目计算分摊利息支出,房地产开发费用扣除限额为:(300+1500)×10%=180万元,应按照180万元作为房地产开发费用扣除。
5、税金:170万元
扣除项目金额=300+1,500+360+180+170=2,510万元
第二步,计算增值额
商品房销售收入=4,000元×10,000平方米=4,000万
增值额=商品房销售收入-扣除项目金额合计
=4,000-2,510=1,490万元
第三步,确定增值率
增值率=1,490/2,510×100%=%
增值率超过扣除项目金额50%,未超过100%
第四步,计算土地增值税税额
土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%
=1,490×40%-2,510×5%
=596-
=万元
例2:企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为1000万元;房地产开发成本6000万元;向金融机构借入资金利息支出400万元(能提供贷款证明),其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元;该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用扣除比例为5%;该企业允许扣除的房地产开发费用为多少
允许扣除的房地产开发费用=(400-100)+(1000+6000)×5%=650(万元)
例3:某企业转让一栋旧仓库,取得转让收入600万元,缴纳相关税费共计32万元。该仓库原造价400万元,重置成本800万元,经评估该仓库六成新。该企业转让旧仓库应缴纳土地增值税多少万元
收入总额=600(万元)
扣除项目合计=800×60%+32=512(万元)
增值额=600-512=88(万元)
增值额占扣除项目比例=88÷512×100%=%,适用税率为30%。
应缴纳土地增值税税额=88×30%=(万元)
例4:某房地产开发企业转让一幢写字楼取得收入1000万元。已知该企业为取得土地使用权所支付的金额为50万元,房地产开发成本为200万元,房地产开发费用为40万元,该企业没有按房地产项目计算分摊银行借款利息,该项目在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按10%计算,转让房地产有关的税金为60万元。该公司应缴纳的土地增值税应为多少万元
扣除项目金额=50+200+(200+50)×10%+ 60+(50+200)×20%=385(万元)
增值额=1000-385=615(万元)
增值率=615÷385×100%=%
应纳税额=615×50%-385×15%=(万元)
例5:2009年7月某房产开发公司转让5年前购入的一块土地,取得转让收入1800万元,该土地购进价1200万元,取得土地使用权时缴纳相关税费40万元,转让该土地时缴纳相关税费35万元。该公司转让土地使用权应缴纳多少土地增值税
扣除项目金额=1200+40+35=1275(万元)
增值额=1800-1275=525(万元)
增值率=525÷1275×100%=%
应纳税额=525×30%=(万元)
例6:某公司销售一栋已经使用过的办公楼,取得收入500万元,办公楼原价480万元,已提折旧
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