【房地产楼盘营销广告策划】：辽宁葫芦岛东方国际花园商铺销售策划方案.doc

东方国际花园 商铺销售筹划方案 目 录 第一局部：分析篇 一、葫芦岛市宏观经济状况分析 二、葫芦岛市商铺销售(租赁)市场状况分析 三、工程自身分析 第二局部：策略执行篇 一、产品定位及规划调整 二、整合推广思路 1、推广目标 2、推广内容定位 3、媒介选择 4、推广频率 三、价格定位 四、销售策略 五、销售周期 六、团队架构 第一局部：分析篇 一、葫芦岛市宏观经济状况分析 葫芦岛市辖3个市辖区、1个县级市、2个县、35个街道办事处、34个镇、59个乡〔含22个民族乡〕、207个社区居委会、1066个村民委员会，面积10375.72平方公里、人口273.0万。 2006年末全市总户数９０．４万户，总人口２７３．７万人，比上年增长２．８１‰，其中非农业人口为８２．３万人，占总人口的３０．１％；农业人口１９１．４万人，占总人口的６９．９％。全年人口出生率为９．１２‰，人口死亡率为５．２０‰，人口自然增长率为３．９２‰，方案生育率为９８．４５％。城乡居民生活继续得到改善。全年在岗职工平均工资１３２２４元，增长１４．１％。城乡居民人均储蓄余额１０３０８元，增长１６．８％。城区居民人均可支配收入８５７９元，增长１０．４％；城区居民人均消费性支出６６９５元，增长１７．６％；城区居民家庭恩格尔系数为４１．１％。农民人均纯收入３４２８元，增长１２．３％；农民人均生活消费性支出２５５４元，增长４０．２％；农村居民家庭恩格尔系数为３６．７％。城乡居民住房条件继续改善，2006年末城区居民人均住房使用面积达１７．０平方米，农村居民人均居住面积达２６．２平方米。 综合分析：葫芦岛市270万常住人口，经济开展迅速，人民可支配收入不断增高，从经济开展，人民收入方面，为房地产市场的开展提供了支撑。但是本市外来人口少，使得新建房地产工程的空置率不断增高。 二、葫芦岛市商铺销售(租赁)市场状况分析 葫芦岛市成熟的商业区集中在老区，即连山区连山大街与中央大街处。其中心民安步行街最为繁华。将葫芦岛市分为以下几个区域进行走访调查了解： 1、民安步行街区域 2、火车站区域 3、东方国际花园附近区域 4、五金机电一条街、小食品批发市场区域 5、化工、水泥、光明、兴工区域 区域 商铺售价 〔元/平〕 租金 〔元/年/平〕 空置 情况 业态分布 备注 民安步行街 4000~5000 250 10%以下 服饰、百货、小吃 零散经营 火车站区域 4000~5000 200 30%左右 服饰、百货、小吃 零散经营 五金机电一条街、小食品批发市场区域 5500~6500 300 非常低 五金、小食品 专业市场 化工、水泥、光明、兴工区域 3300 120 个别工程空置率高 以社区商铺为主，无商业市场，业态复杂，无规划 新区 5500~6500 空置率 非常高 工程附近区域 东府 3880~4500 高 新大陆 3700 高 九龙园 3500~4000 高 综合分析：本市的成熟的综合商圈目前仅一个，专业市场开展非常落后。老区内的商铺销售价格难以提高，商铺租赁市场相对清淡。租金水平不高，业态无统一规划，商业开展不成大势。 三、工程自身分析 东方国际花园凭借近两年在本市的运作，以成长为葫芦岛市房地产工程第一品牌，在全市形成非常良好的口碑，无论从区位上，还是在工程本身品质方面，都是一个高品质的房地产工程。这也为工程的销售奠定了良好的市场根底。 针对商铺局部，大体量的社区商铺，没有科学的、成熟的业态规划定位，广告宣传定位，工程操作人员对商铺的销售信心缺乏，百姓投资购房的信心缺乏等各方面因素，大大影响了本工程商铺的销售市场。使得商铺销售情况，与住宅销售形成强烈的反差。 市场环境对东方国际花园商铺的有利点和不利点? 1、有利点? 有品牌：如前文所述，东方国际花园的品牌形象，工程品质，为商铺的销售提供了有力的支撑。? 地段好：地处葫芦岛市最繁华商圈之侧，仅百米之遥。? 住宅区域的开展：本工程及周边工程的支撑，将会有大量的人口进住本区域，形成相对庞大的消费群体，为商铺的前期炒作、后期经营提供了群众根底。 2、不利点? 客流易被截断：客流主要集中在中央大街，红星路人气明显没有其人气旺。? 定位虽准，但尚未有可以说明定位的响亮口号? 前期招商广告草草打出，没能具体的表达其商铺定位和自身品位、档次? 总体体量稍大，业态规划复杂。? 我们眼下的当务之急是：? 1、第一问题： 产品和定位及销售周期、销售阶段性的操作。 2、第二问题： 整合宣传推广问题。对工程进行整合传播；包括分阶段销售说辞的制定、分阶段的广告推广行为。? 3、第三问题： 营销手段的创新。 4、第四问题： 人员心态问题。转变销售人员及从上到下所有人员对商铺销售的观念，坚决销售信心。这样才能影响到购房者；给购房者以