资产评估方法的选择培训.pptxVIP

第二章 资产评估的基本方法;2.1 资金时间价值理论;重点难点;2.1 市场法;2.2 市场法;通过市场法进行评估大体上要经历3个步骤：;1.选择参照物 (1)参照物的基本数量要求 我国目前一般要求至少有3个交易案例， 国外在正常情况下要求至少搜集4～5个交易案例,才能有效运用市场法。 (2)参照物成交价必须真实 参照物的成交价必须是实际成交价。报价、拍卖底价等均不能视为成交价。;(3)参照物成交价应是正常交易的结果 不能反映市场行情的关联交易、特别交易不能被选作参照物。此外,还要求参照物??成交时间应尽可能接近评估基准日,以提高参照物成交价的可参照程度。 (4)参照物与被评估资产之间大体可替代 例如,在房地产评估中要求参照物与被评估房地产应在同一供需圈内、处于同一区域或相邻地区等;在机器设备评估中要求参照物与被评估机器设备功能相似,最好是规格型号相同、出产日期相近等。 ;一般来说,需要调整的差异主要包括以下5个方面： (1)时间因素 (2)区域因素 (3)功能因素 (4)成新率因素 (5)交易情况调整;(1)时间因素——是指因参照物成交日期与被评估资产评估基准日不在同一时点,参照物价格变动对被评估资产价值产生的影响 。 时间因素调整的方法可以采取定基物价指数法,也可以采取环比物价指数法。 一般地,当资产价格处于上升时期,时间因素调整系数大于1,反之则小于1。;(2)区