3大连总部园金州项目董事会决策文件.pptxVIP

大连项目决策报告;汇报目录;大连总部园勾地项目决策报告;汇报目录;项目概况 — 地块关系;项目概况 — 区位及四至;项目概况 — 区位及四至;项目概况——项目现状;项目概况 — 规划指标;项目概况 — 背景介绍;项目概况 — 项目属性;汇报目录;大连主城区规模有限，沙河口区地位上升，成为城市中心之一;市场分析 — 大连市场;区域;编号;;周边项目;户型;;项目;户型;大连写字楼市场的客户以服务型企业为主 项目所处区域位于大连市中心城区，对形象感强、地标性的写字楼有一定的需求 周边典型项目均价约15,000元/平方米 鉴于纯写字楼产品单一，本项目产品调整为以超高层地标写字楼、总部独栋楼、SOHO商住式写字楼以及商业配套的多功能综合商务区 项目写字楼部分预计均价15,000元/平方米 ; 大连商业项目都集中在中山区及沙河口区内，形成了以青泥洼桥、西安路为主的几大商圈； 大连商业目前处于升级阶段，海外资本也大量涌入，整体发展态势良好，销售型商业市场结构较均衡，供求较平稳； 沙河口区西安路商圈近年发展较快，整体改造升级之后，加之奥体广场的恒隆商业项目的启动，将拉动大连商业向西发展；本项目正处于西安路与奥体广场的辐射范围内，未来商业价值巨大。 本项目商业主要为商铺产品。 ;市场分析小结;汇报目录;总部园地块 — 初步经济指标;政府要求临中山路两小地块为公建、商业；后面地块可以为住宅。 公建与住宅比例为1:1 政府要求项目定性为总部基地，因此需要有地标性建筑，即总部基地大楼。 面对沙河口区政府部分建筑密度不能过高，要求有视线退让;拆迁面积约13万平米，根据大连回迁政策并结合户型等，选择回迁的比例按经验值85%计算，得出回迁区建设方案 此方案为获取拆迁许可证需要，后期可进行适当调整 因地块面积小、回迁面积过大，项目出现了超高层回迁楼;汇报目录;股权比例：注册资本7,300万美元，我司占70%，华邦占30% 双方责任：我司负责提供70%资金投入（含5,110万美元外资）、规划设计、开发建设和管理；华邦负责提供回迁用地、前期投入拆迁资金、推动地块拆迁、协调政府关系、项目公司可进行外部融资前按比例投入资金、项目获取后协调政府关系确保方案通过政府审批、回迁房从规划到入住过程中的政府关系协调 资金筹措：地价50%由双方按股权比例投入，后期投入由项目公司通过外部融资解决，外部融资不足的由我司提供优先受偿的股东贷款，年利率按15%收取 公司运营：董事会设3人，我司2人，董事会决策需半数董事同意；由我司负责公司运营管理、开发建设；华邦派一副总协调政府关系 利润分配：根据当前市场及5,500元/平米楼面地价，预计项目税后净利润16亿元，华邦对应收益4.8亿元；在项目获取后根据实际成交地价确定税后净利润目标值，目标值的30%作为华邦的优先分利，剩余部分收益全部分配给我司。;股权转让：华邦分别在项目公司取得国土证、净地交地和取得商品房预售证（不晚于2010年1月31日）向我司转让10%，10%和5%项目公司股权。在回迁房交付满一年起5个工作日内，向我司转让剩余5%项目公司股权。华邦可以15,000元/平米价格购买8,000平米（4层以上16层以下）写字楼，购房款直接冲抵股权转让对价。 转让方式：以转让股权相应比例的注册资本金作为转让价款。转让的同时，我司向华邦支付按相应比例税后净利润目标值作为保证金。华邦以其在项目公司全部权益及收益作为偿还保证金的担保。在项目实际实现可分配利润时，项目公司向华邦分配利润，华邦偿还保证金。 ;汇报目录;项目经济指标;汇报目录;本项目为地产投资事业部与中航地产协同推进的重点项目、地理位置优越，且沙河口区政府对项目推进的支持力度很大、对未来项目挂牌结果的把控能力很强，建议董事会批准： 同意与华邦签署《大连总部园项目合作协议》。 同意与大连华邦共同设立项目公司及相关的资金筹措、注册资本金、管理架构等安排。 启动未来项目公司注册事宜，请财务部落实 5,000万美元外汇资金、投资主体和渠道的安排，争取在11月30日前完成公司注册工作，以保证锁定地块，在年内完成项目获取。 同意与华邦合作，在楼面地价不超过5500元/平米的条件下参加竞买。;大连金州收购项目 决策报告;汇报目录;项目背景;项目基本情况;;项目指标及方案;项目公司情况;汇报目录;“大连建设规划”中设定大连城市发展方向为“西进北拓” ，即把大连城区西拓至旅顺、北扩到金州，构筑“两城三星”组团式城市空间布局（“两城”即大连主城区与大连新市区） 项目所属行政管辖区为金州，但项目所属区域为开发区人口疏散的重要居住区 项目50%-60%的客户来源于开发区，仅20%左右客户来源于金州;大连年度;大连房地产市场整体发展;开发区金州区市场发展; 从此前的调控看，大连市政府对房地产市场