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冠城前期策划 ———————————————————————————————— 作者 : ———————————————————————————————— 日期： ? 前 言 在展开”冠城” (暂名）前期策划建议探讨之前 ,我想先谈谈 “房地产市场边缘化路线”和“主流市场路线”这个话题。 “主流市场路线”,从它的产品特征来理解就是在城市人文条 件和区位条件都比较成熟的区域提供市场需求量较大的主流产 品的产品策略，当然市场供给量也大。“市场边缘化路线”则是 在特定的区位和环境条件下开发的，向特定的客户群提供个性化 产品的产品策略 ,需求量不及“主流市场”但需求力特别强。 做好“主流市场”讲究的是“质” ,长周期的大投入、精雕细 琢 ,然后希望客户在“百里挑一”中选中你 ,竞争激烈。 做好“边缘化路线”讲究的是“形”，这“形”可能就是一 种观念，一种生活方式的张扬表现 ,在于纵“情”包装。找准客户 的心理需求后，启动市场很容易，也能形成有力的竞争壁垒。 从利润上看 ,两者的单位利润差不多 ,但“边缘化路线”总利 润远不及“主流市场”，因为“边缘化路线”的量不能做得太大。 “冠城”的区位和人文条件的优劣暂且不论。我认为以“主 流市场”的“主流产品”来全盘考虑可能将面临极大的市场导入 困难,竞争压力和和不容易形成有效客户群体。 “冠城”这样的开发量，利润需要“中流砥柱”。“主流 市场”的“主流产品”是要做的、要争的 ,但一定要策略。 任何营销 ,任何策划 ,均是建立在某种产品策略基础上的 ,脱离 了这个基础的策划再精彩也只是冰雕艺术品， 见不得阳光 ,经不起 市场的考验。形成适合本项目的产品策略是前期营销策划的核心 工作。前面谈到对市场导入 ,壁垒竞争有种种好处的 “市场边缘化 路线”和有较丰厚利润的“主流市场路线”的有机融合，形成有 所兼顾的产品策略，或许是本项目在产品规划方面值得探索的方 向。 一 、 项目地域优劣因素 1.存在的不利因素 : 1) 不利的人文背景 该地区 ,在重庆人的印象中是可以与渝中区的储奇门， 望龙门 （俗 称下半城）相提并论的贫民区 , 口碑很差。 2) 社区配套不足 3 ） 地形不便出行 4) 有很好的景观 ,但视野中的瑕疵也不少。 5 ）噪音 2. 具备的有利因素： 1)交通方便 2) 区位优势 ３）景观优势 4 ）有投资价值 ３.有利因素对不同市场（低、中低、中高、高端市场）的吸引力 分析。 如图： (面积大表示吸引力强 ,小表示弱 ) 二、市场定位探讨 1 、市场供需简析 1 ） 中端客户市场庞大 ,需求旺盛，但供应量也大 ,竞争激烈。由 于本项目自身条件的限制 ,不但不能放弃这个市场 ,而且应该将中 端市场作为我们的主要目标市场。 目前,针对中端市场的主流产品可分为两块 :一是有一定知名 度的开发商在大盘， 大社区 ,前景概念的区位优势等背景下提供的 精品楼盘。另一块是开发量在１