南昌国际广场甲级写字楼四星酒店营销推广策划报告.pptxVIP

中航国际广场 CATIC 营销推广案 增加10.12万m2，加03年余量，总面积达15.21万m2 其中西工新投放9.6万m2，占新投放面积的95.06% 消化7.94万m2，消化率比03年增长1.6倍，以消化现楼为主 西工平均成交价2334元/m2，下跌6.5%，供大于求形势更突出 专业纯商务写字楼成为新宠 04和05的对话 2007年——写字楼骤热年 新投入加08年未消化的，总投放量预计达22万m2以上 市场要求全面升级，地段、配套、管理、服务成为看点 西工供大于求状况仍将存在相当时间 差异化竞争成生存之道 2008年——？ 写字楼白热年 再听听市场的声音 我们怎么办 在20多个写字楼项目包围的情况下，我们要破浪而出，注定不能走寻常路！ 家底盘点 地段第一印象 门户交通，江畔地标，一线江景 中航国际广场嘈杂现状环境不好，商务气氛不浓 紧挨周边末拆迁房屋,短期环境欠佳 但是，这仅是现状和表象 现在,用一双慧眼,发现深藏在不利因素后的有利形势 老城区 CBD滨江风光带 CBD中央商务带 本 案 第三只眼看地段 3带： 红谷滩——红谷滩CBD分布带、滨江高尚居住带·产业带 红谷滩——新城区 3轴： CBD、红谷滩新城区中轴 红谷滩第一道——丰和大道 新老城交替第一桥——八一大桥 [脚睬2只‘船’] [3带3轴] 在这个地段，什么样的建筑座落 总平面图 总建筑面积4 42971m2 其中 地上建筑面积 38971m2 商场10771m2 办公28200m2 地下建筑面积 4000m2 建筑占地面积 3897m2 容积率 6.24 建筑密度 56.6% 绿地率 37% 总停车数 87辆 规模中等，密度较高 车位少 不过，三重立体生态绿化，成为不俗的亮点 挖掘一下优势 好处 滨江风情，第一个立体绿化纯写字楼 红谷滩新区，老城区两区中央 红谷滩门户，滨江级超5A写字楼 也发现一些问题 配置有些问题 产品优化弥补 2 3 5 营 销 规划改进 负荷：大开间分量重 生态纯办公环境 建筑外观亮点鲜明 专业写字楼受宠 区域发展大势 写字楼需求增长 现状不佳 位置外部环境差 买家消费力 写字楼货量巨大 产品优化——6个1“工程” 买家“海洋”有多深？ 从动机上划分 第1主力买家：投资型 1 期楼阶段，主要吸引的是投资型客户 以数码大厦为例，可作为参考依据—— 该类买家占买家总数60%以上 消化的房源主要在130m2以下户型，70m2左右及更小户型销售最旺 第2主力买家：自用型 2 购买力集中在准现楼、现楼阶段 该类占买家总数20-30%左右 选择户型不限，对大开间消化能力强 整层、半层、多套购买的主力人群 非主力买家：自用兼投资型 3 占买家的10-20%左右 属于最挑剔的人群 主力买家在哪里 东湖区、西湖区、青山湖区等购买力比较强的的区域 投资型买家地理分布 东湖区为主，主要分布在东湖区及西湖区一带 红谷滩也会有少部分买家 其他区域的机会很小 自用型买家地理分布 主力买家是干什么的 生意人 附近的装饰公司、家居行业 贸易、咨询、IT、传媒、广告行业的公司或老板 周围的个体型散客 外地来洛的大牌实力公司 投资型买家行业分布 行业不限，集中在高收入行业，如生意人、律师、白领等等 自用型买家行业分布 他们关心的问题 地段/前景 品质 核心是升值与回报 这是在前期决定购买 意图的前提 价格/优惠 这是促成购买决心的 关键因素 交楼/服务 其他 这是后期决定购买 信心的影响因素 谁在干扰我们 对手是谁？ 写字楼直接竞争 公寓分流客户 泛泛来说，红谷滩，老城区的所有写字楼、公寓项目都可能是我们的对手 诸多对手中，威胁比较大的，就是—— 对手黑名单 泰耐克国际大厦 红谷滩正中央 卖地段 卖商务氛围 7000元/m2左右（精装修） 威胁 销售中，抢客进行时 A 面积偏大，价格高 对高端目标客户型直接竞争 优势 地段、准现楼、品质、知名度 对手黑名单 皇冠国际大厦 八一桥侧 江景/品牌/ 新5A办公概念 写字楼：6000元/m2左右 B 威胁 已公开，抢投资型客户 优势 江景、企业品牌、工程进度 在写字楼方面与我有时间差 对本案中后期竞争更直接 对手黑名单 联发广场 红谷大道中段 企业品牌 围墙已建 蓄水预热 D 威胁 有后发优势 对三种目标客户全面抢夺 优势 地段、发展商实力 地块价值因素，其价格可能较高 对手黑名单 国贸中心 中州路、人民西路交汇处 卖中心地段 第一商圈 均价2400元/m2 高密度、非纯写字楼 F 威胁 公寓立项，可随时改写字楼，投机型对手，潜在威胁大 优势 地段、关注度、中心便利、工程进度 对手黑名单 富地国际 延安路、丽新南路交接处 卖华阳广场/品质 均价2630元/m2 E 威胁 扼守涧西门户，分流高端买