产权式酒店简析.docxVIP

Word可编辑 产权式酒店 简要分析 目录 一、产权式酒店概述 二、产权酒店的产生与开展 三、中国产权酒店在操作中遇到的问题 四、产权酒店经营模式优劣分析 五、产权式酒店案例 一、产权式酒店概述 (一)定义 产权酒店是指开发商将酒店住宿单元(客房)的产权出售给小业主，小业主将自己拥有的住宿单元统一委托给一家酒店管理公司进行经营，经营期限及收益模式由双方约定。 小业主与酒店管理公司约定的收益模式一般包括两个方面内容：①投资回报的约定：目前主要有三种形式，第一种是经营分红，第二种是固定投资回报，第三种是保底回报+经营分红;以2022年推出的三亚凤凰一品为例，它采用的投资回报模式为：前3年为固定投资回报，回报率为6%，之后采用经营分红模式，具体的分红模式为：小业主经营收益=全体委托经营客房的收益×小业主购房金额/全体委托经营客房购房总金额；②免费住宿天数的约定：不同的产权酒店，约定的小业主免费住宿天数不同，从几天到几个月不等，也有的产权酒店不提供免费住宿。上面提到的凤凰一品的免费住宿天数为30天，限淡季使用。 〔二〕商业模式 1、酒店与旅游、房地产的关系 酒店从旅游业的角度来看，它与旅行社、旅游交通一起，被称为旅游业的三大要素(三大支柱)，是旅游效劳体系中的重要环节。 酒店从房地产业的角度来看，由于其具有经营性，效劳性和公众性的属性，按照功能划分属于商业物业，酒店的开发即是商业地产开发。 2、产权酒店的商业模式 图1：产权酒店的商业模式 ①开发商： 开发商负责酒店的开发，最初拥有该酒店物业的全部产权。之后通过出让局部或者全部酒店客房产权回笼资金，并将酒店的剩余产权面积(如餐厅、会议室、大堂吧等)委托给酒店管理公司统一经营，获取约定的投资收益及其他权益。 ②小业主： 小业主通过支付购房款获得指定酒店客房的产权，并与酒店管理公司签订委托经营合同，由酒店管理公司代为经营该酒店客房，获取约定的投资收益及其他权益。 ③酒店管理公司： 酒店管理公司接受酒店产权人(包括开发商和小业主)的委托，在约定的经营期限内负责该酒店的运营管理，并按约定兑现产权人的投资收益及其他权益。 〔三〕国内产权式酒店的一般开发运营模式 依据投资收益和运营方式的不同，主要可以归纳为三类：1、纯产权式酒店 又叫分红式产权酒店，是产权式酒店的第一代产品，亦是真正意义上的产权酒店，终身产权归购置者所有，购置者通过酒店的经营盈利分红，在不改变使用性质的情况下〔不影响酒店整体经营〕购置者有权转让、抵押、继承、租赁，自主权利极大，依据开发商的要求不同，分红的方式和分红的时间以及监督运营的制度略有不同，但这一形式下产权酒店的根本运营模式为： 〔1〕、聘请专业的酒店经营管理公司负责经营〔2〕、开发商履行日常经营监管义务〔3〕、在业主大会监督下成立业主委员会或直接委托开发商进行财务监管〔4〕、对营业收入—全部营业本钱和营业费用后的纯利进行分红〔5〕、分红周期以每个季度为最短期限，最长不超过一年〔6〕、每季财务报告受监督者认可授权的会计师事务所严格审核〔7〕、开发商依据客房的价格或面积计算每个房间的收益比数〔又叫分红比数〕，购置者依据所购客房的收益比数享受收益： 收益的计算方式为： 分红总额 ╳ 该房间收益比数 收益比数的计算方式为： 房间面积/营业总面积 或 房间总价款/全部房间总价款 〔8〕、购置者只享受收益、不对亏损负责，营业亏损由开发商负责或由酒店经营管理公司转嫁 〔9〕、酒店精装修、开发商配全套家具、家电并负责酒店第一期经营启动所须的全部投入 〔10〕、酒店经营管理公司经营不佳，业主大会有权通过业主委员会或开发商进行酒店经营管理公司更换，此条款一般以盈利标准为要求明确写进对酒店经营管理公司的聘用合同。 上述模式既为此类产权式酒店一般的运营模式 此类产权式酒店的开发商一般为房地产开发商，以尽快完成投资、收回利润为目的，赚取地产开发利润，多出现在旅游不兴旺的城市或优势并不明显的地段，购置者多为个人投资者或中小企业机构，用于投资收益或节省企业经营〔招待〕本钱，适合与不以酒店经营管理为主而专注于地产工程开发、在酒店经营、运作的能力经验上又较为弱势的开发商，我们为创富中心选用的就是这种模式〔后述〕。 2、返租式产权酒店 其根本的开发模式与分红式产权酒店根本相同，但是在收益方式上与之存在根本差异，分红式产权酒店是以经营收益为依托，以利润为总分红标的的，购置者投资收益大小与酒店的经营业绩好坏息息相关，而返租式产权酒店的投资收益与酒店的经营没有任何关系，其以每年固定的投资回报〔一般为6—8%为/年〕为主要的收益表达形式，再就是坐享每年的地产升值，在这一形式下，购置者的收益计算方法一般为：房产总价╳事先约定的年回报比例〔一般为6—8%〕。 在这一形式下，酒店的定价方法也是与纯产权式