收购江西龙虎山仙水岩景区经营权评估论证报告.docx

收购江西龙虎山仙水岩景区经营权 评估论证报告 成都三维旅游管理咨询有限公司 2001 年 11 月 1 收购江西龙虎山仙水岩景区经营权 评估论证报告 项目负责人：张江魁 项目组组长：高 平 项目组成员：孟 友 周静愚 敬 敏 李 旭 成都三维旅游管理咨询有限公司 2001 年 11 月 2 目 录 内容提要……………………………………………………………………………………１ 第一部分 项目的特性……………………………………………………………………2 一、项目的由来……………………………………………………………………………2 ㈠项目委托单位及其委托要求……………………………………………………………2 ㈡受托单位的责任、工作程序……………………………………………………………2 二、本项目的特殊性………………………………………………………………………2 1、旅游景区的特殊性………………………………………………………………………2 2、仙水岩项目的特殊性………………………………………………………………… 3 3、旅游景区特殊性、仙水岩项目特殊性决定的评估的特殊性……………………… 4 三、评估论证的法规和政策依据…………………………………………………………5 四、评估论证依据的数据采集、认定及调整……………………………………………5 第二部分 项目现状评价…………………………………………………………………9 一、资源评价………………………………………………………………………………9 ㈠道教的历史文化价值……………………………………………………………………9 ㈡崖墓的历史文化、科考价值……………………………………………………………9 ㈢丹霞地貌的艺术观赏、科考价值………………………………………………………10 ㈣休闲度假旅游……………………………………………………………………………10 二、条件评价………………………………………………………………………………10 ㈠区位条件…………………………………………………………………………………10 ㈡自然条件…………………………………………………………………………………11 ㈢地域组合条件……………………………………………………………………………11 ㈣经营条件…………………………………………………………………………………11 三、市场与产品评价………………………………………………………………………12 ㈠现有客源市场评价………………………………………………………………………12 ㈡现有产品评价……………………………………………………………………………12 3 四、效益评价………………………………………………………………………………13 五、投资环境评价…………………………………………………………………………13 ㈠硬环境评价………………………………………………………………………………13 ㈡软环境评价………………………………………………………………………………13 第三部分 项目发展前景分析……………………………………………………………15 一、分析的前提和几个说明………………………………………………………………15 二、龙虎山景区市场定性分析……………………………………………………………15 ㈠资源定位…………………………………………………………………………………15 ㈡产品定位…………………………………………………………………………………16 ㈢市场定位…………………………………………………………………………………16 ㈣市场划分…………………………………………………………………………………F16 ㈤龙虎山景区未来客源增长中可能的利好因素…………………………………………17 ㈥对仙水岩的制约因素和不利因素………………………………………………………19 ㈦加入 WTO 后对龙虎山景区的影响……………………………………………………………20 ㈧定性分析的结论…………………………………………………………………………20 三、定量分析………………………………………………………………………………20 ㈠对不同市场范围内旅游接待量增长趋势的综合分析…………………………………20 ㈡区域旅游系统的生命周期………………………………………………………………23 ㈢龙虎山旅游容量…………………………………………………………………………26 ㈣ 2020 年龙虎山景区国内旅游接待量预测…………………………………………………F27 ㈤仙水岩景区的接待量……………………………………………………………………31 第四部份 经济分析………………………………………………………………………35 一、收入、成本及收益分析