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房地产常识Part 2一、房地产的概念（一）房产与地产1、房产房产的概念：所谓房产，是指有墙面和立体结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生活、学习、工作、娱乐、居住或贮藏物资的场所。 房产类别：　房产主要包括住房房产和营业性房产。根据房屋用途分类按照房屋的使用功能可以分成下列几类： 　1、居住用途的房屋；2、工业用途的房屋；3、商业用途的房屋；4、文体娱乐设施；5、政府和公用设施；6、多功能建筑（综合楼宇,又叫城市综合体）。一、房地产的概念（一）房产与地产1、房产房产所有权的分类：占有权：对于房屋的实际持有和控制，它是使用财产的前提条件。使用权：指按照财产的性能和用途行使利用的权利，以满足人们生产和生活的需要。收益权：指凭借所有权而取得的经济收入或利益，如房屋所有权人将房屋出租而收取的租金。处分权：决定财产事实上和法律上存在形式和运动方向的权能，只有财产的所有人才具有财产的处分权。一、房地产的概念（一）房产与地产2、地产地产的概念：指在一定的土地所有制关系下作为财产的土地。简单地说，就是土地财产，在法律上有明确的权属关系。地产包含地面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。地产一般特征：土地具有有用性、稀缺性和社会的有效需求等特点。土地资本是为使土地达到一定的使用标准而进行的开发投资，这种投资要转化为一定量的物化劳动和活劳动，其本身必然具有商品属性。法律意义上的土地财产一般具有以下特征： 　l、属于一定的所有者或使用者；2、有明确的四至界定；3、可以依法转让；4、能给所有者和使用者带来一定的权益。 一、房地产的概念（一）房产与地产2、地产根据《城市用地分类与规划建设用地标准的规定》，城市用地可以分为九类：1、居住用地2、公用设施用地（含商业用地）3、工业用地 4、仓储用地5、对外交通用地6、道路广场用地7、市政公用设施用地8、绿化用地9、特殊用地 一、房地产的概念（一）房产与地产2、地产根据用地性质，地产可分类为：商业地产：商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。工业地产：指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。住宅地产：以居住功能为主的住宅房地产。 一、房地产的概念（二）房产与地产之间的关系房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地，又包括已开发和待开发土地。我国的地产是指有限期的土地使用权。房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：a)实物形态上看，房产与地产密不可分；b)从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格；c)从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系在一起的。差异包括几个方面：a) 二者属性不同； b) 二者增值规律不同；c) 权属性质不同； d) 二者价格构成不同。一、房地产的概念（三）房地产的概念房地产是房产和地产的总称。是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 所谓“不可分离”，是指不能分离或虽能分离但分离后会破坏房地产的功能或完整性。 城市广场、公园、立交桥、道路等不属于房地产。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。房产总是和地产联结为一体的，具有整体性和不可分割性。一、房地产的概念（三）房地产的概念从房地产存在的自然形态上来看，主要分为两大类，即土地和建成后的物业。从狭义上讲，房地产是指土地、建筑物及固着物在土地、建筑物上不可分离的部分。从广义上讲，房地产是指土地、建筑物及附带的各种权利及契约。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。一、房地产的概念（四）房地产的特征房地产的自然特征a)位置的固定性；b)使用的耐久性；c)资源的有限性；d)物业的差异性。房地产的经济特征a)生产周期；b)资金密集性；c)相互影响性；d)易受政策限制性；e)房地产的增值性。注：房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律。其主要归功于房地产的重要组成部分-----土地。一、房地产的概念（五）房地产的分类一般按用途划分：a)居住房地产b)商业房地产c)旅游房地产d)工业房地产e)农业