实战型——社区商业经营开发.ppt

社区商业操作手册;我想讲的是一种态度。一种严谨求证、多方法论证的研究方式。 商业地产之新在于它能够带来的巨大利益，但带来巨大社会风险。 商业地产的复杂性也带来社会利益和财富的重新分配。;如何轻松驾驭复杂这一矛盾棋局？ 严谨而深入求证是唯一的出路。 本手册正是实际操作的典型方式。 商业地产不神秘。 它只需要更多的精力投入，更深入的研究。;一、社区商业概述 二、社区商业的定位策划 三、社区商业的分布特点 四、各种类型商家的物业条件要求 五、社区商业特色氛??的营造 六、社区商业物业管理 七、社区商业的营销模式 八、香港商业的借鉴;一、社区商业概述 1.1社区商业类型 1.2社区商业区域（商圈）分析;1.1社区商业类型 ——社区商业含义;外向型的社区商业面积与住宅面积之比在5％—11％之间，商业体量较大，依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营，需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营，这对周边商业环境的要求很高，需要周边环境能够提供足够的人流和良好的商业氛围。 ;类型;1.1社区商业类型 ——按照距离分析;1.2社区商业的区域（商圈）分析;一、社区商业概述 二、社区商业的定位策划 三、社区商业的分布特点 四、各种类型商家的物业条件要求 五、社区商业特色氛围的营造 六、社区商业物业管理 七、社区商业的营销模式 八、香港商业的借鉴 ;二、社区商业的定位策划 2.1规模定位 2.2市场定位 2.3主题定位 2.4业态组合规划 2.5租售定位;2.1规模定位;2.2市场定位;2.3主题形象定位;2.4业态组合规划;;2.4业态组合规划;;2.4业态组合规划 ——深圳23个中间型社区商业面积比例;2.4业态组合规划 ——深圳23个内向型社区商业面积比例;;2.4业态组合规划 ——典型社区商业业态比例;2.5租售定位;2.6价格定位 ——租金定位;2.6价格定位 ——售价定位;根据可比项目销售价格，通过市场比较法，得出项目市场参考价格，如下表：;2.6价格定位 ——售价定位;2.6价格定位 ——售价定位;一、社区商业概述 二、社区商业的定位策划 三、社区商业的分布特点 四、各种类型商家的物业条件要求 五、社区商业特色氛围的营造 六、社区商业物业管理 七、社区商业的营销模式 八、香港商业的借鉴 ;三、社区商业的分布特点 3.1社区商业的分布类型 3.2社区商业各业态分布特点 3.3人流动线的规划 3.4铺位面积配比 3.5合适铺位开间/进深比例;3.1社区商业的分布类型;圈地街铺型示例：锦绣江南;3.2社区商业各业态的分布特点;3.2社区商业各业态的分布特点;3.2社区商业各业态的分布特点 ——典型案例：万科金色家园;3.2社区商业各业态的分布特点 ——典型案例：东海坊;3.2社区商业各业态的分布特点 ——典型案例：波托菲诺;3.3人流动线规划;3.3人流动线规划;3.3人流动线规划;3.3人流动线规划;3.3人流动线规划;从以上6个社区看，焦点型人流动线和端点型人流动线的主要特性是：; 综合两种类型人流动线的分析，社区商业的人流动线规划应主要注意以下几点： 1、规划人流动线应简单易达，增强商业的便利性； 2、人流焦点或人流端点尽量临主要道路设置，对外展示面良好，利于导入外 部人流； 3、人流焦点应设置于商业的中心位置，均匀的拉动人流；人流端点的设置应考虑能否引导人流经过尽可能多的商业； 4、人流动线设计以直线为主，在人流视野范围内的商铺，具有较高租金价值，同时适当勾勒弧线，体现层次感及节奏，增加人流动线的变化； 5、人流动线规划中，可结合具体情况设置具有衔接过渡的中庭等设施，一方面使人流的动线较灵活，同时也起到很好的凝聚人气的作用，提升部分商铺的商业价值。;3.4铺位面积配比;3.4铺位面积比;3.4铺位面积比;3.4铺位面积比;3.4铺位面积比;类型;3.4铺位面积比 ——与业态之间的关系;3.5合适铺位开间/进深之比;小实践：;趁思考的时间 休息一下吧！;一、社区商业概述 二、社区商业的定位策划 三、社区商业的分布特点 四、各种类型商家的物业条件要求 五、社区商业特色氛围的营造 六、社区商业物业管理 七、社区商业的营销模式 八、香港商业的借鉴 ;四、各种类型商家的物业条件要求 4.1各业态品牌商家列表 4.2超市类 4.3餐饮类 4.4便利店类 4.5服务配套及服饰精