【房地产成本管控要点】房地产成本管理,要点.pdfVIP

竭诚为您提供优质文档 / 双击可除 【房地产成本管控要点】房地产成本管理 ,要点 房地产成本管理要点 房地产成本控制要点 - 摘要：房地产项目经营的效益取决于销售收入的大小和成本支出的多 少。房价调控的市场环境下， 房地产开发企业对成本费用的控制提出 了更高的要求。对于全过程成本控制的理论研究业界已经较为深入， 现就全过程控制的实践得出的经验进行总结。 一、项目成本控制阶段划分及主要任务 根据项目的开发过程， 按照全过程动态成本控制的管理思路， 我们可 以将控制分为以下三个阶段： 1.事前控制。及时、科学的编制各阶段成本指标，提供项目决策、指 导限额设计是事前控制的要求。成本指标的编制划分为三个阶段： (1)决策阶段的成本测算。根据项目的地价、规划设计要点、配套情 况、行政性收费标准、项目初步定位、概念规划草案等资料编制，为 项目的可行性决策提供成本测算及赢利预测方面的数据。 (2)规划阶段的成本概算。根据修详规批复资料、营销策划建议、项 目统一技术标准编制。 该阶段指标将检验成本测算中技术经济指标的 落实情况，并作为方案设计的成本限额。 (3)方案阶段的目标成本。根据单体方案、园林景观方案、营销策划 竭诚为您提供优质文档 / 双击可除 方案等编制成本指标。该指标经审批后将作为项目的总控目标成本， 也是对进行动态成本控制的依据。 2.事中控制。主要体现为项目实施过程的招标采购、变更、签证、付 款的成本控制。 加强招标过程中定标价与成本指标核对， 强化通过设 计优化控制成本；通过资源整合，加强集中采购控制施工成本；控制 变更、签证产生的不可预见成本；加强项目安全、进度、质量管理 减少隐性成本； 审核付款计划及金额， 既要保证项目推进也要保证资 金的支付安全。 3.事后控制。主要体现在结算中的成本控制及后评估。统筹安排加快 结算的推进， 保证与供应商的合作关系以降低机会成本； 通过结算数 据及时编制项目成本后评估， 积累成本历史数据库， 更好的指导新项 目成本指标的编制，达到循环改进的目标。 二、事前控制阶段的注意事项 (一)项目决策的成本控制 决策阶段的成本控制是宏观的、战略层面的，也是决定项目成败的， 必须深入调研，慎重决策。项目销售成本归纳为地价、建安成本、融 资成本、费税。根据产品类型的初步定位及成本历史数据库可框定建 安成本，融资成本及费税也容易框算，土地有无瑕疵，地方政府有无 特殊规定是影响成本较大的不确定因素， 是该阶段要重点调研的。 因 此买地决策前应组织设计、工程、成本人员对地块进行实地查勘，收 集地形、地质、 三通一平、外水外电等市政配套条件资料进行成本评 估。 竭诚为您提供优质文档 / 双击可除 (二)项目定位的成本控制 项目前期产品定位对成本及盈利预测影响较大， 准确的市场定位是指 导设计顺利开展， 避免设计反复的有力保障。 产品的定位也要结合市 场的变化相应调整，保证项目预期效益的实现。 (三)设计过程的成本控制 设计阶段是控制建安成本的切入点，设计要根据营销定位快速反应， 成本控制部门要及时核算限额设计的落实情况。 1.通过设计标准化控制成本。产品的标准化带动设计标准化，是 实现项目快速开发，提高周转的有效途径。市场变化时，及时主动的 调整设计方案，优化成本投入。 2.成本也可分为结构性成本、功能性成本、敏感性成本。严控结构性 成本 ( 限额设计 ) ，保证基本使用功能成本投入 (户型、配套 )，合理配 置敏感性成本 (立面、园林、装修