德古地产年月初探“博名悦雅苑”后的思考项目诊断及价值梳理简案PPT课件.ppt

初探“博名·悦雅苑”后的思考 ;写在一切之前： ;一个拥有高贵血脉的高端社区、 一个建在省会城市的高端社区、 一个坐落于城市最佳区位的高端社区……;这样一个优质项目， 会卖到什么样的价格？ ;让我们再审视一下本项目： ;地段的稀缺性;资源的稀缺性;单元的稀缺性;不用赘述更多，仅凭稀缺的地段和资源就已经满足我们做 高端产品的基本条件。 回答开篇问题，这样的项目，我们之前卖的均价在6900元， 至少同比市场低了1000元。;为什么这样的一个优质项目没有实现他应有的价格？ 答案是：我们浪费了做高端的基本条件，现在的悦雅苑营销没有价值输出，推广没有高端范儿···;现存问题整理;【问题一】》》》 竞争模糊、占位不清晰;【问题二】》》》广告诉求过于笼统，没有发力点;【问题三】》》》项目品质传播不直观;【问题四】》》》广告渠道单一曝光率不足;;找方法： ;营销，没有对错之分，但却有高下之别。 低手做事，中手做市，高手做势。;势在必行;那么，仅剩的350套房子怎么卖？ 由于我们的量比较小，每一套房的售价对于项目整体均价都至关重要。;;我们的企图心有了，但是 我们所需的支持，一个也不能少;总之，市场上已经普遍被认同的 营销模式，产品形态，服务标准是我们的常规动作，除此之外，我们要在包装推广层面上树立自己的高端范儿，区隔市场，给自己一个身份。;什么身份？ 高端身份！ 我们再重新提炼一下项目价值;那么，怎么做高端，高端在卖什么？;高端营销秘籍Ⅰ：领先感——先于当下的唯一性;是什么在影响本项目的极致稀有？;八方卦位：离南、坎北、震东、兑西、巽东南、艮东北，乾西北、坤西南。 震为雷，临危不乱，两震相叠，反响巨大，可消除沉闷之气，亨通畅达。 本项目不仅占据城市核心地段，从方位上看也是太原最为尊贵的方位，胜景天成， 吉位正中，上风上水，占尽地利天时！ ;城市交通纵横交错，水系弯曲环绕， 北有靠，南有河。 龙脉天成，贵为九五之尊。;大象无形，以河承之， 山环水抱之间，万物泽陂。土纹隐起，作苍龙鳞， 万千气象，风回气转中自然凝运 项目区域内伏脉通流，万???皆润泽备至，宅莫大焉。 ;从稀缺区位及风水价值来诉求项目;〖文 贵〗;整合区域的天然属性和核心产品的独特价值：;我们可以通过这个故事论调讲稀缺，讲风水。 那用什么来解决项目较小带来的单薄感？ 用什么来塑造项目的身份感？ ; 答案： 地 标;地标项目 可以不受地块 大小的制约。;地标项目可以拥有独树一帜的定价权。 ;地标项目可以自动吸纳高端人群。 ;塑造身份感，打造项目高端范儿。 寻找尊崇的您， 都市央区350席恭迎阁下！;只有升级版的项目，才能重塑市场竞争力，才能真正实现名利双收，受制于现状，我们只是在现有基础上尽量改造。力求花小钱办大事，给项目重新树立一个高端地标范儿。;形象定位调性; 建筑风格---Art Deco;Art Deco建筑风格强调建筑物的高耸、挺拔，给人以拔地而起、傲然屹立的非凡气势。; Art Deco与本案; Art Deco风格展示;由于项目占地面积不大，故在有限的空间内，如何能扩大绿化面积？ 建议采用岛式园林概念，做坡地景观+小品，虽小但精致，也是项目加分的必选项。;; 园林塑造; 园林塑造; 园林塑造; 园林塑造; 园林塑造; 园林塑造; 园林概念主题; 商业配套; 产品价值延伸—泛会所;社区形象—入户大堂;社区形象—主入口;打造智能社区，除常规社区安防/视频监控/可视门禁外，可添加门磁 窗磁/社区网络/背景音乐/远程家居控制等，为项目增加噱头。;产品建议——智能化;工地形象; 目前案场略显小气，位置虽好，但不在项目现场，且销售功能尚有欠缺， 建议先建幼儿园，初期做为售楼处。 ;产品价值体系;当然，除了这些德古还能做更多;再好的项目，如果没有好的包装和推广，也无法实现价值最大化，“悦雅苑”这个名字实在无法与高端项目产生联系。 改变，从案名开始。 ;; 主推案名： ;slogan： 越 城 市 · 悦 生 活;视觉示意： ;视觉示意： ; ;视觉示意： ; 备选案名： ;slogan： 天赋稀贵·大有可观;视觉示意： ;视觉示意： ;推广渠道;微信营销;网络营销;活动营销;销售层面;业务管理规范及行政管理制度 ;准备 按时开放营销中心及示范单位 时时留心营销中心的整齐及整 洁 等待 在固定的位置上（门口、模型 边、接待台）等候客户 不可因疲惫而忽略客人 卖场内无人的时候，不能出现 所 有人都集中坐在接待台的 现象 接待 以开朗的语音问候寒暄，以微 笑接近顾客 在适当的时间点招呼不同的顾 客;售前;客户日 管理细则;老客户回访——结合客户满意度调查问卷，每月由专人负责客户回访； 节日祝福—