访谈笔记金易总经理韩连军.docVIP

访谈笔录金易总经理韩连军 访谈笔录金易总经理韩连军 PAGE / NUMPAGES 访谈笔录金易总经理韩连军 访谈笔录 被访人 ：韩连军 , 金易公司总经理 时间 ：1:30PM –2:30PM ，9／13／ 2002 地址 ：通泰大厦 8 层, 华融综合投资公司第一会议室访谈人 ：郭刚，余继业，丛寰宦整理人： 郭刚 访谈纪要： 1．自己状况 94 年加入金融街，工作向来到 99 年，此间担当王功伟的助理，负责工程工作。 99 年后在金易公司工作，先担当董事长，今年调整后担当总经理。 2．公司状况 注册资本 1000 万，股权构造为 5221，华融系统 70%，西城区教委 30%。合资状况有历史原由， 比如教委进入是由于政府以为公司缺少管理人员，因此引入新股东。 金易建立之初负责 94 年后金融街的拆迁用房， 开发西马小区。 本来拆迁政策以“实物拆迁” 为准，为计划工程。 98 年后北京拆迁政策改变成 “钱币拆迁”，居民有选择权，金易的模式渐渐向市场运作转移。当前拆迁用房约 40%。 公司构造为五部一室：规划、工程、财务、销售、估算、办公室公司财务状况优秀，基本没有贷款 西马小区总面积 60 万平方米，占地 40 公顷。一期为 27 万（立项在金融街），2 期为 30 万（立项在金易）。当前在做 2 期。估计还有 3 到 4 年竣工。 西马的优势在于规模效应 （在南郊），交通也较为方便。问题在于配套还不够完美。 期公司内部自己展开项目剖析，并引入香港中原公司参加项目策划 定位一般工薪阶层，价位中等偏上，大概 RMB 4000-4500 销售估计 11 亿以上，估计收益率在 7.5% ，净收益总数在几千万 4．住所市场的见解 高挡物业主要重申区位观点 小康住所要求人均 18 平米，此刻北京人均 8 平米，长久看来整体需求看好 当前主要由于奥运观点，政府拉动为主， 2008 年后可能萎缩或下调北郊和南郊定位不一样，南郊以拆迁为目的，花费层次相对较低 5．项目成功重点 项目策划最重要，控制依赖估算员和财务控制 6．战略考虑 金易公司当前实力不够，只好做小项目。资本金少，谈大项目可能有问题。但公司自己具备了独立运转的能力。将来发展需要走两条道路，一是自己发展，二是依赖华融总公司嫁接项目。 作为华融来说，将来发展需要解决两个问题：一是作为政府的公司可否进行市场竞争（决议的威望性能否在于公司）？二是怎样进行竞争？ 华融优势在于人和，社会资源多。金融街和金易内部操作上没有什么不一样，但外面交流明显金融街在西城区更加有益。