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住宅小区开发成本估算 房地产开发成本主要有以下 9 个方面构成：土地成本、建安造 价、前期手续、配套设施、营销、财务费用、企业管理费用、不可预 见费、营业税。 一、土地成本 土地成本因地而异，是一般商品房成本的主要构成之一（高端住 宅如别墅、排屋等除外，下同）。现在在县市级城市， 地价一般在 50-100 万/ 亩左右，甚至超过。折合到销售价格中，则必须通过容积率换算 成楼面价 ( 即每建筑平方米里的土地成本 ) ，简单的公式是： 楼面地价 =地价（单位：万元 / 亩）÷ 666.67 ÷容积率 例：地价 50 万/ 亩，容积率 2.0 ，楼面地价为 375 元/ ㎡；地价 100 万/ 亩，容积率 2.0 ，楼面地价 750 元/ ㎡。 所谓的容积率，就是建筑面积除以占地面积。一般而言多层和小 高层（ 10-17 层）容积率：约 1.5-2.0 左右，最大不能超过 2.0. 二、建安造价 建安造价也是一般商品房成本的主要构成之一。 这个在全国都基 本上差不多，小城市也只是人工费和地材 ( 即土方材料 ) 低些。以县市 级城市为例，企业基础建安造价如下（包括地基处理） 1、砖混多层带地下室： 800 元/ ㎡-1000 元/ ㎡, 全框架多层增加成本 100 元/ ㎡ 2、小高层（ 10-17 层）带地下室和人防： 1300 元/ ㎡-1600 元/ ㎡( 不 含电梯 ) ，一部电梯约 25 万元，摊到建筑面积里一部电梯约增加建筑 成本 45 元/ ㎡左右， 12 层以上须配两部电梯，成本约增加 60 元/ ㎡。 3、高层（18 层及以上）带地下室和人防： 1400 元/ ㎡-1800 元/ ㎡( 不 含电梯 ) 若是国家倡导的绿色环保节能型住宅建安成本要增加 200 元/ ㎡左 右。 三、前期勘查、规划及施工图设计、政府配套、工程监理、临时设 施、原材试验、环境、沉降、消防、防雷、实体检测等 1、土地勘察费 2.5-3.0 元/ ㎡（征地面积） 2、设计方案及设计图费 11-15 元/ ㎡ 3、图纸审查费 1.5 元/ ㎡，（人防工程审查费 7.5 元/ ㎡） 4、规划配套费住宅 10 元/ ㎡，非住宅 12 元/ ㎡ 5、墙体基金及散装水泥 10.5 元/ ㎡ 6、项目立项及评估费按项目收取 30000 元/ 征地面积（约合 1.0 元/ ㎡） 7、项目环境评价费按项目收取 15000-20000 元/ 征地面积 （约合0.4 元/ ㎡） 8、工程造价咨询费 1.0 元/ ㎡ 9、工程招标代理费 30000 元（10 万平米以下一次收取） （约合0.3 元/ ㎡） 10、招投标网上交易费 30000 元（10 万平米以下一次收取） （约合0.3 元/ ㎡） 11、规划地形测绘、放线费（规划局收费标准） 12、原材料试验检验及各项检测费约 15 元/ ㎡ 13、工程监理费约 7 元/ ㎡ 14、三通一平、临时设施费约 30-50 元/ ㎡ 15、拿到各个许可证的办证及公关费暂定 1.0 元/ ㎡ 综合以上各项约合 90-120 元/ ㎡ ，有些收费项以各部门收 费标准和实际情况确定。 四、小区配套设施