恒大估值知识.pdfVIP

前两天减持港股碧桂园、大昌集团、载通、旭日、龙记集团、澳科控股，大 幅增持了恒大地产， 恒大地产成为继民生银行、 兴业银行、 浦发银行和白云机场 后，我的第五大重仓股。 在去年年中以前， 我一直没有关注内房股， 原因是一直觉得中国的房地产存 在泡沫破灭的风险。去年 7、8 月份内房股公布中期业绩后，回过头去看这几年 内房股的表现， 在持续几年史无前例的严厉、 近乎不讲道理的野蛮的房地产调控 政策下，这些大的房地产龙头企业的经营情况却表现得出人意料的好， 平均实现 了 30%左右的年复合增长率， 考虑到这样的业绩是在严厉得有点变态的房地产打 压政策下取得的， 潜在的增长率应该更高。 我因此改变了中国房地产存在严重泡 沫的看法，真有大的泡沫的话，在这么严厉的打压政策下，早就破了，比如这轮 调控政策下温州和鄂尔多斯的房地产泡沫很快就破了。 对于货币超发导致中国房地产产生泡沫的观点我也不认同， 不能简单地认为 我们 M2 货币供应量和 GDP 的比例远高于欧美发达国家就认为我们是严重的货 币超发。我们 M2 货币供应量和 GDP 的比例远高于欧美发达国家的原因不是人 为超发货币， 而是由于经济处于不同发展阶段、 经济结构不同、 金融结构不同导 致的。从资金需求方面看： 1.我们处于经济快速发展阶段，经济规模的迅速扩大 导致货币流通需求的迅速增加； 2.我们的经济发展以制造业和基础设施建设的快 速发展为主， 制造业和基础设施建设的快速发展需要庞大的投资来驱动， 导致企 业和地方政府财务杠杆率的上升， 从而导致贷款需求增长速度远超过经济增长速 度； 3.我们的金融结构以间接融资为主，需要先形成存款，再通过银行借给企业 和地方政府，没有足够的货币供给银行就没办法满足企业和地方政府的贷款需求 （如果是直接融资，你用存款买了企业发行的股票或债券， 企业存款增加， 你的 存款减少， 完成融资后全社会的总存款不会增加， 但如果是间接融资， 你把钱存 在银行，银行再把钱借给企业，企业存款增加了，但你的存款并没减少，完成融 资后全社会的总存款会增加，想想这里面的区别，是不是有点意思哈哈） 。从资 金供给方面看： 1.经济的快速发展导致企业和居民财富的快速增加，我们远高于 欧美国家的储蓄率意味着相当比例的财富必须通过融资的方式被实体经济循环 利用，在间接融资为主的情况下，必然导致存款的增加； 2.过去十几年外汇经常 项目和资本项目长期大量顺差必须兑换成人民币， 人民银行按照平均 6.5 的汇率 买进 3 万亿美元外汇储备必须相应释放约 20 万亿人民币存款， 这 20 万亿存款成 为商业银行的基础货币，通过银行放贷最后按约 1:4 的比例形成约 80 万亿人民 币存款。 如果是货币超发导致了房地产价格上涨并产生泡沫， 超发的货币为何只青睐 房地产？为什么超发的货币不去购买其他行业的产品并导致普遍的通货膨胀？ 相反很多行业面临通缩压力？为何房地产外以外的大部分行业都面临着需求不 足的压力？ 由于限购不能买房， 去年下半年我决定买入内房股， 选了富力地产、 碧桂园 和恒大地产三只股票，配置的比例为 5:3:2,恒大地产的估值最低但我配置最少的 原因是我早在银行审贷时就感觉恒大经营风格偏激进， 不够稳健。 富力地产很快 由 9 元涨到