世联安徽美生合肥包河区项目营销策划报告143PPT.pptxVIP

安徽美生合肥包河区工程;工程研究的工作阶段划分;工程目标及限制条件;报告结构;我们的资源和问题;工程交通通达度好，但位于二环路外，属于合肥市近郊区域，客户心理距离大;地块西侧紧邻包河大道，其余各边界周边为未来待出让的土地，内部被2条规划市政道路分割为3块;地块位于合肥市上风上水的南偏东区域； 地块内部有湿地区域； 地块内部有一定坡地，总体来说两侧地势高于中部地势。;工程周边现在缺乏必要的生活配套设施，但位于合肥未来的主要开展方向上;地块经济指标——商业面积较大，地价相对廉价;地块解析结论;我们的资源和问题;如何打造工程的核心竞争力？;我们的资源和问题;工程属性界定;我们的战场;主要向西南方向开展，适当向东开展，有限制向北开展，本工程未在城市主要开展方向上;根据合肥市高层设想，合肥市将由“环城时代〞迈入“环巢湖时代〞，本工程所在区域面临新的开展机遇;附件;房价上升迅速、投资比例增加、出现供过于求等事实说明，合肥市房地产出现一定过热迹象;数据显示，合肥市房地产市场今年上半年开展仍然迅速，宏观调控的作用主要在下半年得到表达； 根据6~9月的局部成交数据显示，合肥市整体销售面积波动较大，平均销售量约为5万平方米/周，小于上半年的5.6万平方米/周； 销售量出现下滑的同时，售价近几个月来也出现徘徊不前的局面； 根据一线访谈情况，此次宏观调控对合肥市房地产影响较大，主要表达在开发商对销售普遍存在担忧，以及消费者对市场的观望心理； 由于近期房价没有出现大面积滑坡，市场开始逐渐回暖。;合肥市总体市场情况小结;市场环境分析;房地产开展的各主要板块围绕在市中心和城市规划开展的主要区域;庐阳片区主要是依托于城市资源价值，配套完善、生活便利，但开展空间一般;;新站建设是新站片区的开展根底，但居民收入水平低、靠近老工业区制约了区域开展;;依托于“一山一水〞的独有资源，蜀山片区成为合肥市高档居住区的代名词;;学府片区拥有独特的人文、景观资源，同时产品素质较高;;远景规划是政务新区开展的根底，大量土地供给和大开发商进驻促进了区域开展;;??离太远制约了经济技术开发区的开展，成为了政务新区向南的延伸区域;文锦新城;靠近市区、良好的规划，促使包河片区成为合肥市房地产开发最密集的区域之一;包河区主要的开发重点集中在马鞍山路片区，但多数工程小高层、高层比例较大;;;新鸿意 ? 新都会 ? 环球广场;典型楼盘;市场环境分析结论;;我们和谁争夺客户;本片区将成为包河片区中的新兴片区，承接“环巢湖规划〞由市区向巢湖的拓展;本工程所在新区内，未来将形成高、中、低档工程共同开展的局面;我们和谁争夺客户;本工程竞争环境面临的3大问题;大量开发经验告诉我们，类似新兴区域工程的客户层面是随着区域开展和工程品牌的建立而逐步扩大的;竞争分级——竞争首先来自区域内部，再扩大到区域以外，由区域内部的竞争逐步扩大到区域与区域之间的竞争;第一层级的竞争关系——既是战友又是竞争对手;第二、第三层级的竞争关系——是区域与区域之间的客户争夺战，是开发商品牌之间的竞争;竞争对手分析——大量的土地储藏使得来自于未来的潜在竞争对手非常多;竞争环境分析结论;;我们如何开掘时机赢得竞争;;合肥市近郊工程研究;合肥市近郊工程研究;合肥市近郊工程研究;合肥市近郊工程研究;合肥近郊工程研究总结——近郊工程竞争策略总结及对本工程的启示;我们如何开掘时机赢得竞争;从市场找时机——深入研究竞争区域的产品特征有助于我们制定有针对性的措施;产品方面，现在的市场供给和消费者需求一致吗？;对于时机的把握是基于对自身条件、市场竞争、开展规律的综合考虑;;通过打造一个市场稀缺的园林景观体系，提升工程整体形象，赋予社区独特的品质和内涵;价格是合肥市主流消费人群购房时考虑的主要因素； 在近郊工程中，价格策略是大多数开发商一致采用的有效竞争手段； 而本工程在区位上处于劣势，在资源上没有依托，现实要求价格方面要适当降低； 未来本工程周边主要竞争对手〔如望湖城等〕产品形式可能与我们较为类似，价格就成为了相对竞争优势的根底之一。;通过价格策略、控制户型面积降低总价，提供高性价比的稀缺产品弥补价值空缺;我们如何开掘时机赢得竞争;商业开发普遍存在的误区——移植住宅开发的思维，过度透支未来的利好;案例一——北京金泉广场：错误的定位和不恰当的操作方式引发资金链断裂，导致工程停工;区位：无锡市近郊工程，位于崇安区312国道以东，地处城市核心一级辐射区，周边分布多个专业市场与安居房，片区相对落后但具备一定人流；作为中心区的必要补充，该片区极具开展前景； 规模：2 ，总建筑面积13万m2 ，容积率1.82，商业面积超过10万m2 ； 定位：餐饮、休闲、娱乐、购物为一体，融合意大利风情的体验式商业步行街，地面一、二层为街铺，局部三至六层为大型酒楼、娱乐、休