X年月保定定兴项目营销纲要1P.pptxVIP

汇　聚　专　业　才　智　·　缔　造　行　业　标　杆;前言　　 　　本报告中，北京本公司将结合目前国内地产市场情势、本地竞争环境及未来走势，纲领性分析本案在今后营销中所应注重的假设干环节和重点议题；同时，结合本公司过往类似物业营销实战经验及本公司在地产代理领域中的操作手法、经营理念和团队优势，为本案开掘切实可行的销售突破口，建立营销策略框架。;　　以此为基点，我们谋求日后在具体营销过程中稳扎稳打并不断创造产品品牌亮点、提升企业核心形象，在平稳销售中穿插“奇兵〞战术，用我们的智慧和经验缔造星马工程的营销新篇。 　　本报告为北京本公司在初步了解工程概况根底上的营销纲要，只是未来本案具体营销手法和广告推广操作的初步的、粗略的见解；所有细节和每个阶段战略战术等，我们将在与星马地产开展正式合作时再做细化与调整。;报告目录 　　第一局部、当前市场态势总揽与未来走向预期 　　第二局部、本案现状及面临的假设干问题 　　第三局部、本案营销大纲 　　第四局部、北京本公司营销成就及操作手法纵览 　　第五局部、本报告补遗 　　结语;;一、房产新政，只是更为拓宽未来房价的上涨空间 　　1、我们知道：中国的房地产既不是绝对的市场经济，也不是绝对的方案经济，而是商业资本和政治〔官僚资本〕杂糅之后的变体。 　　如此，决定了所谓的“国十条〞之类的调控多会流于形式而空有其文，前几年接连不断的调控最终成了“空调〞即为明证。;;　　2、品质提升的机遇： 　　虽然新政造成了目前的市场观望和相对低迷，外表上挤压了市场开展，但同时更为我们企业提供了难得的养精蓄锐、修炼“内功〞的时机；我们将籍此进行自身品质〔产品本身、效劳、管理等〕的提升，其实质是拓宽了房价上涨空间，等待市场回暖。 　　我们要明白：观望并不是没有需求量。成交量下降只是期行为；特别是如定兴这样的房地产市场开展滞后、房价远比周边区域〔京、津、保、石等地〕为低、市场需求远未饱和并期待有效挖掘的地方，我们相信：切中要害的营销思想将极大拓宽本案的预期市场并取得优异的销售业绩。;二、定兴房地产消费市场潜能正有待释放 　　1、定兴地产市场综述： 　　定兴县位于河北省中部，京、津、保三角中心地带；总面积714平方千米，总人口逾60万。虽然定兴经济开展水平并不很高，但拥有京津保核心城市护佑，大迪汽车、天马汽车、朗瑞建筑等众多知名企业支撑及县政府开放、开明的政策护航，足以令本地房地产市场如沐春风，有着良好的开展前景。;定兴即景;保定朗瑞建筑机械设备有限公司;　　2、定兴房价从2004年上半年的1000元到2007年底的2000元，只用了3年多时间，年均涨幅30%。 　　虽然现在市场处在“徘徊期〞，但是，周边城市炒房客的涌入、外出打工人员居家条件的升级、中高层置业者更新换代的购置欲及经济实力，已经吸引很多人在定兴县城内购房安居。也正因如此，目前定兴房价已然升至3000元左右并仍有上扬空间。;;三、目前定兴在售主要工程浅说 　　1、恒源御景： 　　这个工程主要面向政府部门和中产者，目前尚未对外销售。恒源御景的优势为规模大、景观优、地理位置佳。 　　从位置看，该工程与我们星马工程位于两个不同的诉求市场——政府机构〔恒源〕与中高产者〔本案〕、县城中心〔恒源〕与城郊〔本案〕、多层〔恒源〕与〔高层〕等；该工程市场与本案没有明显交集，对本案威胁较小。;恒源御景位置图;　　2、黄金台： 　　该工程位于107国道西侧，与县城中心相隔几条路，可说是“繁华与幽静瞬间切换〞的地位。但黄金台多为大户型，且周边环境凌乱嘈杂、配套较为落后、商业气氛欠佳，虽然标榜公寓物业，但没有足够商务机构和企业作为市场支持。该工程缺乏以对本案构成有效威胁。;黄金台现场及外景;;我们对目前市场的认知与归结;;本案地理位置示意;一、本案现状 　　1、周边环境： 　　从107国道华建路口西行，根本上没有什么可资生活消费的场所；道路两旁多为企业厂房和大片农田，虽然道路宽阔但远缺乏以成为未来市场的诱因。此外，本案距离定兴县城中心尚有一定距离，且周边没有公共交通，使本案出行非常困难。 　　总之，这样的地理环境适合做工业开发或类似物业，住宅开发有些勉为其难——需要营销机构高水平的操作支持！;　　2、工程本身： 　　我们的工程只有区区缺乏20000平米，无法形成规模化的市场影响和成熟的生活气氛，对于品牌塑造更是困难重重。同时，狭小的地块不便于景观的营造及区内路网的规划，而且作为高层建筑将影响日常采光。 　　另外，本案紧邻华建路，且由于地块原因无法退后很多〔第一排楼将紧倚道路红线〕，这样的环境很可能对未来业主寻求安谧的生活追求构成威胁。;　　3、市场对接： 　　我们的市场在哪里？ 　　前面说过，企业人士及政府机构等将成为本案主要消费对象，但这也仅是我们初步分析根底上的“一相情愿〞。 　　说实